Ce este donatia simulata?
Donatia este deghizata cand conform actului public apare incadrata intr-o operatiune juridica cu titlu oneros. Deci in acest caz, actul public este simulat, neadevarat, si ascunde o donatie. De exemplu, vanzare-cumparare in care pretul nu este datorat; recunoasterea unei datorii care nu exista in realitate etc.
Donatiile deghizate, ascunse sub aparenta unui contract cu titlu oneros, sunt, in principiu, valabile; deghizarea – simulatia in general – nu este sanctionata cu nulitatea. Prin urmare, donatia deghizata, care intruneste conditiile generale de validitate ale contractelor – in special se pune problema cauzei licite – este valabila.
Avand insa in vedere faptul ca donatia deghizata constituie o adevarata donatie, ea este supusa si regulilor de fond prevazute special pentru donatii (capacitate, irevocabilitate de gradul II, reductiune, raport, revocare in cazurile prevazute de lege). Deci, pentru donatia deghizata se aplica aceleasi reguli de fond care s-ar aplica si daca donatia ar fi aparenta.
Culcea Florentina
January 31st, 2011 at 5:04 pmBuna ziua. As vrea sa va intreb in primul rand daca ‘actul de donatie’ este gratuit sau ce anume si cat trebuie platit (pentru a primi donatie un apartament).
Sa va detaliez:
Suntem 3 frati , iar parintii nostri vor sa ne doneze apartamentul cu 2 camere doar mie-baiatul cel mare si fratelui mijlociu. Nu avem bani sa platim toate cele necesare pentru a face un contract de vanzare-cumparare si de aceea sa gandit la o donatie. Dupa moartea acestora probabil ca fratele cel mic sa ne atace in instanta si sa ceara partea sa,exista vreo posibilitate ca acesta sa castige? Va multumesc!
Adna
February 25th, 2011 at 4:45 pmAm solicitat un credit bancar pentru cumpararea unei case, dar ne-am incurcat in acte. Precizez ca este vorba de o casa cumparata de un cetatean strain. Acesta a mandatat pe cineva sa o doneze. Exista un contract de donatie catre o persoana, iar sora acelei persoane cu drept de uzufruct viager cu interdictia de instrainare si grevare de sarcini in favoarea. Proprietarul in numele caruia s-a facut donatia,vrea sa vanda casa,iar sora este de acord.Daca sora proprietarului este sotia donatorului pot aparea probleme? Daca acesta a mai fost casatorit si are copii vor aparea alte probleme. Cert este ca banca cere documentatiile pana la fostul proprietar(cetatean strain) si certificatul de casatorie a acestuia pentru a se stabili gradul de rudenie intre parti. La ce riscuri ne expunem noi ca si cumparatori? In asteptarea unui raspuns urgent, va multumesc anticipat.
florin-dumitrescu
February 27th, 2011 at 1:51 pm@Culcea Florentina taxele care se platesc pentru un act de donatie sunt identice cu cele pentru un contract de vanzare-cumparare, ambele fiind acte translative de proprietate. Va recomand cu tarie sa incheiati un contract de vanzare-cumparare si nu unul de donatie la care exista riscul de a fi atacat dupa moartea parintilor dvs.
florin-dumitrescu
February 27th, 2011 at 1:53 pm@Adna Va rog frumos sistematizati si rafinati intrebarea. In acest moment aceasta nu contine toate informatiile necesare pentru a va raspunde. Ex: “grevare de sarcini in favoarea”..? Va multumesc
Dinu
March 21st, 2011 at 4:48 amparintii mei vor “sa imi vanda” un teren cu casa si am fost la notar unde am aflat ca pretul contractului ma ajunge la o suma destul de mare . daca facem donatie ne va costa mai putin ? multumesc anticipat pentru ajutor
florin-dumitrescu
March 22nd, 2011 at 11:39 pm@Dinu Taxele notariale se raporteaza la valoarea imobilului si la tipul de tranzactie, respectiv daca este vorba de o operatiune translativa de proprietate sau netranslativa de proprietate. Atat vanzarea-cumpararea cat si donatia au caracter translativ de proprietate adica produc transferul proprietatii de la un proprietar la altul iar taxele care se platesc sunt identice.
ana
April 3rd, 2011 at 11:11 amBuna ziua. As dori sa va adresez o intrebare. Doresc sa cumpar o casa de la parintii mei. Este casa in care a locuit fratele meu si el este de acord sa o vanda. Ce fel de act trebuie sa fac ca peste timp ceilalti frati ai mei sa nu imi creeze probleme? Mentionez ca nu pot sa platesc intreaga suma o data si ne-am inteles sa ii platesc o suma lunara. Ce ar trebui sa fac? Va multumesc mult si astept raspunsul dumneavoastra.
florin-dumitrescu
April 4th, 2011 at 10:00 pm@ana Va recomand sa incheiati un contract de vanzare-cumparare cu clauza de intretinere si pastrarea uzufructului cu titlu viager de catre parintii dvs. In acest fel nu riscati ca vreunul dintre fratii dvs. sa atace actul de transfer de proprietate.
Gheorghe de la Buciumeni
May 4th, 2011 at 3:18 pmSunt profan in utilizarea internetului si in legislatia imobiliara si a donatiilor dar doresc un sfat calificat. Doresc ca din economiile mele si ale sotiei sa cumparam un apartament fiicei mele, CASATORITA cu un copil si altul “pe drum”, care sa-i apartina ca bun propriu, sa-l utilizeze fara nici o restrictie cu familia ei, dar…sa nu-l vinda sau amaneteze cit timp vom trai macar unul dintre noi, parintii. Mai exact, sa ramina si nepotilor ceva de la bunici. As dori, de asemenea, ca taxele notariale si impozitele sa fie minime. Cum trebuie sa procedez in varianta optima? As fi deosebit de recunoscator pt.un raspuns prin e-mail adresat direct fiindca…nu stiu daca voi mai nimeri in locul in care am cerut sfatul!!! Mii de multumiri si multa sanatate celor care vor avea bunavointa sa-mi raspunda. Precizez ca nu mai am alti copii, iar in prezent fiica se intelege f. bine cu ginerele meu. Poate s-or intelege la fel toata viata… dar doar Dumnezeu stie!!!
florin-dumitrescu
May 6th, 2011 at 11:51 pm@Gheorghe_de_la_Buciumeni Aveti la indemana varianta de a dona fiicei dvs. apartamentul si sa pastrati uzufructul asupra acestuia (dreptul de folosinta asupra apartamentului). In felul acesta fiica nu va putea vinde imobilul fara acordul dvs.
Bineinteles ca aveti la indemana si varianta de a dona imobilul direct nepotilor dvs.
Taxele notariale sunt identice, fie ca este vorba de donatie sau contract de vanzare-cumparare si indiferent de persoana gratificata, fiica sau nepoti.
Gheorghe de la Buciumeni
May 7th, 2011 at 10:55 amMultumesc,mult, D’le Florin Dumitrescu! Am inteles ca sunt necesare 2 etape:1-cumpar apartamentul pe numele meu si al sotiei;2-intocmim actul de donatie, cu pastrarea uzufructului, desi noi nu vom locui niciodata in el. Indraznesc sa va mai intreb, totusi:nu ii pot dona direct BANII, fiicei, cu destinatia de a cumpara apartamentul pe numele ei? S-ar intocmi un singur rind de acte, probabil s-ar plati unul sau doua rinduri de taxe si impozite, dar, oare, mai pot introduce conditia de neinstrainare? Nu trebuie omisa nici un moment conditia ca apartamentul sa ramina doar al fiicei, nu in comun cu ginerele meu. Sa va dea Dumnezeu SANATATE si sa va fereasca de orice necazuri!
florin-dumitrescu
May 8th, 2011 at 9:04 pm@Gheorghe_de_la_Buciumeni Puteti dona bani fiicei dvs. Puteti realiza o donatie sub conditie ca aceasta sa achizitioneze un apartament cu acesti bani. Puteti de asemenea sa realizati aceasta donatie exclusiv in favoarea fiicei dvs. Nu puteti in schimb institui obligatia de a nu instraina acest imobil. Eventual puteti revoca donatia pentru ingratitudine, in situatia in care aceasta va vinde imobilul dobandit. Sanatate!
lucia
August 24th, 2011 at 6:26 pmbuna ziua. sunt divortata de 4 ani, impreuna cu sotul avem o casa construita impreuna si un baiat de 21 de ani. intrebarea mea este: pot sa-i fac fiului meu un act de donatie pe partea mea de casa fara proces de partaj? multumesc.
florin-dumitrescu
August 24th, 2011 at 10:09 pm@lucia Veti putea dona cota de casa pe care o detineti fiului dvs. Acest lucru se poate face inainte de initierea actiunii de partaj sau dupa pronuntarea unei hotarari definitive privind aceasta chestiune, nu si in timpul procesului.
eva
October 8th, 2011 at 6:01 pmBuna ziua. Tatal meu are o verisoara de 67 ani bolnava imobilizata la pat si nu are pe nimeni.Vrea sa-mi doneze casa cu uzufruct viager cu conditia de intretinerea dansei. Tata mai are si alti verisori, pot ataca donatia dupa decesul dansei?care este procedura cea mai simpla si sigura? multumesc
florin-dumitrescu
October 13th, 2011 at 8:42 pm@eva Donatia poate fi revocata doar de catre donator si/sau succesorii sai. Imi este greu sa va raspund la intrebare atata timp cat aceasta succesiune nu este stabilita cu certitudine. In mesajul dvs. nu precizati cu exactitate care este gradul de rudenie dintre donator si verisorii tatalul dvs. spre ex.
eva
October 16th, 2011 at 9:03 pmbuna ziua din nou. aceasta verisoara n-are copii si sot. este singura si bolnava imobilizata la pat. am intrebat la un notariat care-mi recomanda sa ma duc la autoritatea tutelara sa fac contract de intretinere si dupa care sa ma intorc la ea. frati n-are. in schimb tata mai are 3 frati. ei ar putea ataca aceasta donatie cu contract de intretinere? multumesc.
Emoke Torok
November 20th, 2011 at 8:34 pmBuna ziua, in primul rand as dori sa exprim aprecierea a ceea ce faceti si de ajutorul pe care le oferiti.
Eu si sotul meu am dori sa trecem si pe mine in acte ca coproprietara, insa sotul meu a cumparat casa inainte sa ne casatorim cu putin timp prin credit bancar. (Impreuna am inbunatatit casa considerabil, inclusiv construirea unui imobil mult mare decat casa, pe terenul ramas.) Care este cea mai sigura cale de a face acest lucru ca ulterior daca se intampla orice(deces) sa nu poate sa fie atacat de afinii sotului.
Multumesc.
florin-dumitrescu
November 24th, 2011 at 10:47 pm@Emoke_Torok Am inteles care este situatia. Eu va recomand sa incheiati un contract de vanzare-cumparare cu clauza de intretinere. Chiar daca sotul dvs. este in putere si nu are nevoie de intretinere, notarul nu poate refuza un astfel de contract.
Mariana
December 2nd, 2011 at 2:29 pmBuna ziua.
Am un apartament cumparat pe firma, in care locuieste fiica mea. As dori sa va intreb daca pot sa renunt la el si sa-l donez fiicei mele.
Va multumesc.
florin-dumitrescu
December 3rd, 2011 at 10:52 pm@Mariana Dupa cunostiinta mea, firma poate face donatii sau sponsorizari pana la concurenta sumei ce reprezinta 3 la mie din cifra sa de afaceri si asta doar daca este pe profit. Orice alte donatii sau sponsorizari sunt nedeductibile (veti plati impozit pe operatiune asemenea unei vanzari) si oricum suspecte pt administratiile financiare.
Mihaela
December 28th, 2011 at 9:51 pmDomnule Dumitrescu,
Va rog sa ma sfatuiti in legatura cu urmatoarea problema. Eu si sotia mea locuim in aceeasi curte cu mama mea (tatal meu a decedat) dar in case separate. Avem acte pe case separate, adrese diferite, facturi diferite cu toate ca impartim intrarea in casa (aleea) si eu am mici bucati din teren dar care nu sunt delimitate strict. Mai am un frate, iar mama ar vrea sa incheie un act prin care sa ma oblig sa o intretin. Intrebarile mele sunt: ce contract ar trebui sa inchei cu mama, care sa fie aproape imposibil de atacat in instanta? In cazul in care incheiem un contract de intretinere, rezerva succesorala a fratelui meu este afectata? daca nu este afectata, si fratelui meu ii revine o anumita cota, in urma unui partaj, as putea sa ii platesc cota fratelui meu pt a ramane cu dreptul absolut al casei? sau trebuie sa imi consult fratele daca vreau sa vand casa? va multumesc anticipat
florin-dumitrescu
December 28th, 2011 at 11:27 pm@Mihaela Am inteles care este situatia de fapt. Va recomand sa incheiati un contract de vanzare-cumparare cu clauza de intretinere. Acesta este un contract bilateral care presupune o prestatie oneroasa din partea fiecarei parti, nu poate fi reziliat decat prin acordul partilor iar fiind facut in timpul vietii nu priveste bunurile ce formeaza masa succesorala si nu afecteaza, prin urmare, rezerva succesorala.
Mihaela
December 29th, 2011 at 2:49 pmVa multumesc foarte mult pt. raspuns! Insa am o nedumerire. Care este diferenta dintre contractul de vanzare-cumparare cu clauza de intretinere si cel de intretinere?
florin-dumitrescu
December 29th, 2011 at 3:50 pm@Mihaela Nici una. Contractul de intretinere este un contract reglementat de Codul Civil si studiat in scolile de drept. In practica insa, notarii redacteaza si autentifica doar contracte de vanzare-cumpare cu clauza de intretinere in care una dintre parti cedeaza proprietatea unui imobil contra obligatiei de intretinere.
Mihaela
December 29th, 2011 at 8:03 pmAtunci sa inteleg ca reglementarile referitoare la Contractul de intretinere specificate in Codul Civil sunt aplicabile si pt contractul de v-c cu clauza de intretinere? Va multumesc inca o data pt raspuns, pt un raspuns atat de prompt!
florin-dumitrescu
January 3rd, 2012 at 10:24 pm@Mihaela Da, este vorba despre acelasi lucru. Va sfatuiesc sa solicitati o consultanta notarului inainte de redactarea actului, asta pentru lamurirea tuturor aspectelor legate de transferul de proprietate.
Sevani
January 6th, 2012 at 12:56 pmBuna ziua! Parintii mei au cumparat o casa, in contractul de vanzare cumparare dovada platii se face prin ordin de plata din contul meu catre vanzator deci practic eu am platit dar ei sunt proprietarii. Intelegerea verbala intre mine si parintii mei este ca ei sa imi inapoieze banii dupa vanzarea unui alt teren. Cum un orizont apropiat al vanzarii nu se intrevede intrebarea mea este: daca parintii mei mor la succesiune impart totul cu fratele meu chiar si casa platita de mine? Alta metoda legala de imi recupera banii sau a nu impartii cu fratele meu acea casa exista? Multumesc anticipat.
florin-dumitrescu
January 6th, 2012 at 8:39 pm@Sevani Contractul de vanzare-cumpare autentificat la notar este proba absoluta a proprietatii asupra imobilului, faptul ca transferul a operat din contul dvs. nu este relevant intr-un litigiu. Intelegerea verbala cu parintii dvs. este la fel de irelevanta. La succesiune s-ar intampla asa cum anticipati dvs. Va sfatuiesc sa incheiati un document notarial prin care parintii dvs. recunosc faptul ca banii sunt ai dvs. si ca urmeaza sa garanteze aceasta plata cu proprietatea asupra acelui teren, a casei, etc.
claudiu
January 6th, 2012 at 10:32 pmBuna ziua! Va rog sa ma ajutati in urmatoarea problema. Tatal meu a murit in nov 20011. Suntem doi frati. In timpul vietii, parintii mi-au donat proprietatea ( casa + terenul ) cu scutire de raport. Mama detine uzufructul. Va intreb: pot dona in acest moment proprietetea mamei, apoi aceasta sa-mi faca act de vanzare – cumparare cu clauza de intretinere si uzufructului viager?. Acest act ( vanzare-cumparare) este supus riscului de a fi atacat in instanta de catre fratele meu?
cosmin
January 13th, 2012 at 11:32 pmBuna ziua, am si eu o intrebare: bunicii mei vor sa imi doneze o parte din avere. Intrebarea mea este daca acest act de donatie va putea fi atacat in instanta de alte persoane? Am o singura matusa care este bolnava mintal, dar la randul ei are 2 fete, poate cineva sa ma atace in instanta
florin-dumitrescu
January 14th, 2012 at 12:42 am@cosmin Va recomand sa incheiati cu bunicii dvs. un contract de intretinere. Acesta nu poate fi atacat de catre succesori.
claudiu
January 15th, 2012 at 11:08 pmVa rog sa-mi raspundeti la intrebare! Multumesc !
diana
January 16th, 2012 at 4:31 pmBuna ziua. Am si eu o nelamurire: mama mea si unchiul vor sa imi lase mostenire casa bunicilor mei {parintii lor} eu sunt casatorita, sotul nu vrea sa fie in acest act, as vrea sa stiu cum e mai bine – vanzare cumparare sau donatie bunicii sunt morti, iar in acte sunt doar eu sau e posibil sa fie pe undeva si mama si unchiul. Va multumesc
iorgovan ion
January 19th, 2012 at 10:35 amBuna ziua.
Vreau sa primesc un raspuns la urmatoarea situatie.
Fratele sotiei fiind singurul baiat la parinti, mai avind si inca trei surori a acceptat sa ramina in casa pentru a intretine parintii pina la moarte.
Sotia acestuia a insistat sa le faca contract de vinzare-cumparare pentru casa si terenul aferent, insa socrii fiind de la tara, inscrierea clauzei de intretinere, au considerat-o rusinoasa si au crezut in buna credinta a fiului si nurorii.
Dupa ce a vazut contractul de vinzare, in care s-a trecut o suma simbolica, nora a plecat fara acordul sotului in Italia cu 5 ani in urma, de unde nu a venit decit de 3 ori, cite 3 zile, fara sa mai stea acasa, deci a refuzat sa mai stea cu sotul si deci nu a avut nici o intentie de a avea grija de parinti si nici de sot.
In urma cu un an, socrul a murit, iar acum o luna a murit si cumnatul meu.
Nora nu doreste sa ramina in tara si deci nu are cine sa ingrijeasca batrina ramasa singura, insa casa si gospodaria i-a ramas norei, care a plecat din nou in Italia, insa solicita celorlalti frati suma de 70.000 lei, pentru a lasa casa uneia din fetele batrinei, care doreste sa stea in casa cu aceasta pentru a avea grije de ia, cu toate ca, casa a fost cumparata cu suma de 3000000 lei vechi, suma pe care nu au dat-o, ba din contra batrinii achitau toate datoriile casei.
Se poate ataca in instanta contractul, pentru ca in momentul de fata batrina nu mai are nimic si nici de ingrijit nu o ingrijeste cea care a beneficiat de toate bunurile batrinilor?
florin-dumitrescu
January 19th, 2012 at 8:44 pm@claudiu Puteti realiza operatiunea despre care vorbiti: donatie urmata de contract de vanzare-cumpare cu clauza de intretinere si uzufruct viager. Si intradevar, sansele ca acest act sa fie atacat cu succes de catre fratele dvs. sunt foarte mici, dar nu sunt nule, instanta fiind suzerana intr-o atare situatie.
florin-dumitrescu
January 19th, 2012 at 8:53 pm@diana Daca mama si unchiul vor sa va lase “mostenire” inseamna ca vor redacta un act pentru cauza de moarte, cum ar fi un testament. Intr-o atare situatie nici mama, nici unchiul si nici sotul dvs. nu vor aparea in acte. Daca totusi doresc sa va transmita aceasta casa in timpul vietii lor, acest lucru se poate face fie prin vanzare-cumparare, fie prin donatie, iar proprietar puteti fi dvs. in exclusivitate.
florin-dumitrescu
January 19th, 2012 at 9:03 pm@iorgovan_ion Contractul poate fi atacat in instanta. Recomand ca soacra sa declanseze aceasta actiune neintarziat pentru ca doar ia poate dovedi calitate procesuala activa si poate proba vointa reala a partilor.
claudiu
January 25th, 2012 at 12:05 pmDomnule Florin Dumitrescu, va multumesc !
Luminita Larger
January 27th, 2012 at 8:21 pmDle. Florin Dumitrescu,
In cazul in care bunicii mei au cumparat cu act de vanzare-cumparare, in anul 1936, in numele si pentru fiul lor minor ( tatal meu ) o suprafata de teren acest bun poate fi raportat la masa succesorala in cazul dezbaterii succesunii bunicilor?
Multumesc!
florin-dumitrescu
January 29th, 2012 at 1:06 am@Luminita_Lager Pentru un raspuns pertinent ar fi necesar sa studiez documentul prin care bunicii au realizat vanzarea-cumpararea. In principiu vorbind, o astfel de tranzatie este scutita de raport.
Adina Lixandru
February 6th, 2012 at 3:07 pmBuna ziua,
Sunt pusa in fata unei situatii complicate si am nevoie de un sfat specializat. Detin un ap. de 2 camere in valoare de 50 000 euro, parintii mei detin un ap. de 4 cam. pe care vor sa-l vanda cu 70 000 de euro, imobil care deocamdata este girat la banca pt un imprumut de 20 000 euro. Afacerea propusa de ei a fost aceea ca eu sa vand ap. meu si sa le dau banii lor, iar ei sa-mi faca acte de donatie pe imobilul lor, urmand ca ei sa continue sa plateasca ratele la banca pana anul viitor. Poate fi un imobil girat la banca obiectul unei donatii? Deasemea donatia poate fi revocata? Si-n ce conditii? Mentionez ca relatia dintre mine si parintii mei nu se poate baza pe incredere. Va rog mult sa ma sfatuiti ce decizie ar fi cea mai buna. Act de vanzare-cumpare nu vor sa faca pe ap. respectiv, si nici contract la schimb. Multumesc anticipat.
florin-dumitrescu
February 6th, 2012 at 9:57 pm@Adina_Lixandru Raspunsul la prima intrebare este pozitiv, poate fi donat un imobil cu sarcina. Urmare a donatiei, donatarul urmeaza in continuare a fi tinut de obligatia de plata garantata cu ipoteca. Raspunsul la cea de a doua intrebare este, de asemenea, pozitiv donatia poate fi revocata, spre ex: pt. clauza de ingratitudine. Va recomand cu insistenta sa incheiati un contract de schimb sau vanzare-cumparare.
Robert
February 7th, 2012 at 4:48 pmIn urma unei succesiuni in 2002, am fost unul din cele trei persoane (eu, fratele meu – decedat in prezent si un unchi – decedat in prezent) care au obtinut un apartament in Bucuresti. Am doi copii care in acel an 2002 erau deja casatoriti. La momentul acela noi trei am donat acest apartament unuia din copiii mei, pe numele lui si sotiei lui la acea vreme. Imediat dupa acest act de donatie, nora mea a deschis divort cu partaj pentru acel apartament. Dintre cei care am donat apartamentul eu sunt singurul in viata. Pot eu sau celalalt copil al meu sa atace acel act de donatie pentru a-l revoca sau anula? Precizez ca celalalt copil al meu nu a fost de acord cu acel act de donatie, iar mie imi pare foarte rau de gestul facut, vazand ce se alege de intentiile bune cu care am facut acel act.
florin-dumitrescu
February 7th, 2012 at 10:43 pm@Robert Puteti revoca acea donatie pentru ingratitudine. Va recomand sa va consultati cu un notar, acesta va poate explica procedurile.