Mai tineti minte cum, in urma cu fix 3 ani, cand BNR-ul a produs un mini-inghet al creditarii (care s-a suprapus perfect pe criza generata de Lehman Brothers), o gramada de fazani, fazance si fazanei mai mici s-au grabit sa prinda „ultimul tren al creditarii”, adica sa ia un credit pe normele vechi? … pe considerentul ca dup’aia n-o sa mai „prinza” si ramane in chirie o viata de om? …Mi-am adus aminte de ei in contextul actualelor discutii care privesc schimbarea normelor de creditare. Ce diferenta de atitudine!… Mai sa nu-ti vina sa crezi ca astazi nu mai e nimeni care sa rupa usa bancilor, disperat ca nu mai apuca sa ia creditul mult-visat pentru a cumpara un apartament minuscul cu pretul umflat de 3 ori, la care sa plateasca o viata intreaga cati bani n-a cheltuit toata familia lui la un loc in tot secolul precedent. Unde or mai fi acei fazani? Ce or mai face ei? Cati or fi ajuns… friptura?

Proprietar, vand sau inchiriez apartament 226 mp, central, in imobil istoric, vedere la bulevard, mansardabil pe baza de aprobare comisie patrimoniu existenta, teren 87 mp, 2 boxe si magazie in curte, 2 terase, casa scarii, liftul, electricul, instalatiile etc., au fost complet renovate. Apartamentul a fost efectiv daramat si reconstruit intr-o noua configuratie si componenta avand aspectul unui imens parter de vila creindu-se spatii mari si luminoase si aerisite. Astfel dispune de salon 80 mp cu dresing haine, bucatarie bar, 2 dormitoare 40 mp fiecare cu dresing haine, terasa, terasa exterioara, 2 bai, debara, sufragerie de 40 mp etc. Incalzirea proprie pe gaz turbo computerizata cu senzori automati pe fiecare din cele 16 calorifere, curent propriu trifazat si apa cu hidrofor propriu, instalatii tripluizolate cupru si materiale import, sisteme climatizare, video si antiefractie cu vizualizare internet peste tot. Geamuri si usi din lemn triplu stratific din Germania, duble si geam termopan. Usile si o parte din geamuri sunt cu bolta si toate sunt cu toc la grosimea zidului cu toc si pervaz. Salonul are pulturi elicoidale cu coloane pilon tras totul in putz granit si faiantat cu rafturi zidite, cascada, arteziene, podium cu 2 trepte cu deschidere floare de lotus si rigips petale nufar colorate natural cu marmorela si vopsele import, spatiu audio vizual, sufrageria cu semineu, cascada mare, lumini, caderi apa, podiumul pian cu 2 trepte piloni-coloane, butoiase soarele, cerul, siera cu perete piatra si spatiul floral si luminile “Las Vegas”, te duc intr-o lume naturala de vis dand o senzatie de liniste, dormitoarele cu cele 2 constelatii Lebedei si Deltei aduc un somn linistit, iar cei 2 cap de sfant te odihnesc. Totul este de vis si este real dar pretul este pe masura. Este unicat la nivel international. Rugam sa fim contactati numai de oameni cu bani si fara curiosi vizionari intru-cat nu este muzeu.Telefon…

… am glumit.

-   Vrem sa cumparam un apartament. In curand ni se va naste copilul si trebuie mai mult spatiu. Stiu ca tu te pricepi si vreau sa te intreb despre asta.

eu felicit, ma bucur, aprob si ascult mai departe…

-  Uite am dat de astia, Epoks se numeste firma. Pare o oferta in regula. Avansul e mic si se poate plati in rate, in multe rate. Pentru noi ar fi ok, dar vreau sa te intreb daca stii ceva de ei.

am zambit, poate prea repede

- Am auzit de ei. Acum un an sau mai bine vedeam pe Vasile Alecsandri pe langa biroul meu, domnisoare cu promotionale in mana. Faceau mare propaganda si mi-au adus aminte de Radisson Invest. Oferta mi se parea incredibila, de-a dreptul neeconomica. Era un avans de 5% daca nu ma insel si restul in rate.

- Ei sunt.

primesc raspunsul prompt de la Mihaela,

- I-am studiat putin, mi s-a parut ca publicitatea e prea intensa iar conditiile neverosimil de bune pentru cumparatori. Atunci se declansase si scandalul cu Radisson Invest si am verificat putin. Am descoperit ca firma fusese cumparata recent . Inainte se ocupase de comertul de electronice si IT. A fost cumparata, i-au schimbat sediul, din astea. Chestia asta a parut suspecta, nu are rost sa cumperi o firma veche decat daca are active valoroase sau un portofoliu de clienti ori ei i-au schimbat domeniul de activitate. Am apreciat ca vor sa forteze credibilitatea aratand ca firma e veche. Dar, sincer alte informatii nu am gasit despre ei, nici de bine si nici de rau. Am vrut sa scriu un post analizand conditiile, neeconomice dupa parerea mea, care apareau in oferta lor si publicitatea netintita si deci costisitoare pe care o faceau. Am vrut sa atrag atentia ca asa ceva nu se face si ca daca vor continua asa vor intra in faliment. Dar mi s-a parut ca ar fi grav sa ii denigrez si am renuntat.

- Nu ma speria,

imi spune Mihaela

- Nu vreau sa te sperii. Lasa-ma sa verific putin firma si vorbim. Nu te lua dupa speculatiile mele de “atotstiutor intr-ale imobiliarelor”. Lasa-ma cateva zile si te sun.

Am cerut ragaz de cateva zile desi, un profesionist ca mine (sic) poate afla multe depre o firma si in cateva ore. Foarte mult informatii sunt publice si nu e nevoie decat de putine abilitati de lucrul cu computerul si altele chiar si mai restranse de analiza juridica. Voi descrie aceste proceduri in proximul post de la categoria “Ponturi”. Retineti insa, daca doriti sa aflati informatii detaliate despre un dezvoltator imobiliar folositi serviciile unui consultant. Merita pe deplin efortul.

Primul lucru pe care l-am facut a fost sa caut pe internet date despre companie. Am gasit site-ul propriu si cateva articole in presa locala. Toate “in laudatio” vorbind despre “lansarea celui de al treilea proiect imobiliar Flower”, etc. Bun, mergem mai departe.

Am continuat cautarea pe site-ul Ministerului Finantelor unde am gasit informatii utile, inclusiv situatia financiara de la sfarsitul anului 2008. Compania avea un capital bunicel 300.000 de lei, o cifra de afaceri si mai buna 3.757.498 lei si a incheiat anul pe profit. Dar anul 2008 a fost un an bun, poate cel mai bun pentru imobiliare. Despre anul 2009 nu am putut afla nimic, bilantul nefiind depus inca la Administratia Financiara. Toate bune, parea ca totul e in regula dar trebuie sa mai verificam.

Intru pe portalul Ministerului Justitiei, cautand dupa competenta teritoriala a instantelor de la locul sediului firmei, deci judetul Timis, apoi dupa cea mai probabila competenta materiala, Tribunalul, intru-cat era vorba de o societate comerciala. Si iata-ma deci pe lista de dosare a Tribunalului Timis. Si… surpriza.

Epoks inregistreaza un numar de  13 procese, 13 cu ghinion. Si cu obiect interesant. Cativa comercianti de materiale de constructii au cerut investirea cu titlu executoriu a unor ordine de plata neonorate, deci au probleme cu plata materialelor de constructii. Cateva persoane fizice au cerut in instanta rezilierea contractelor de vanzare-cumparare, deci au intarzieri mari cu livrarea apartamentelor. Si… cireasa de pe tort. O companie cere insolvabilitatea firmei Epoks. Frumos, nu?

Am lasat deoparte ifosele de profesionist, si fara sa mai astept cateva zile, am sunat-o pe Miha.

- Cand ai vorbit cu ei ultima data, cu cei de la Epoks, vreau sa spun? - Zilele trecute. Mi s-au parut foarte draguti si la locul lor.

imi raspunde,

- Adica oamenii astia mai vand apartamente? Au probleme financiare grave si sunt in procedura de faliment. E de neinchipuit…

Am mai scris despre dezvoltatori imobiliari cu obiceiuri similare: Radisson Invest si Europlan. Despre “dosarul” Epoks am scris si in Cu un Flower Residence nu se face primavara

In duminica asta mi-am imaginat ca incep o calatorie prin Europa.

O calatorie de business, nu ori de care, si in drumul meu voi cumpara un imobil. Da, in duminica asta voi cumpara o casa undeva prin Europa. Si in timp ce imaginatia mea ma plaseaza deja pe aeroport spre Sttutgart, intru pe internet.
La Pforzheim care este un orasel de marimea Lugojului gasesc o casa cu parter si etaj, 8 camere, 100 mp construiti la 130 mp de teren cu pretul de 99 000 euro.  Stau sa ma gandesc putin, si imi amintesc ca nu am gasit ceva mai bun la pretul asta in Lugoj acum cateva luni. Insisit si gasesc un apartament cu 2 camere la 36 000 de euro.

Consider ca Pforzheimul nu e relevant. Trebuie sa imi cumpar un imobil intr-un oras mai mare. De exemplu Bremen. Jumatate de milon de locuitori si port la Marea Nordului. Aici gasesc o casa, e adevarat ca nu am foarte multe date, dar o casa in Bremen face 75 000 de euro. Pret de Germania, deh. La noi e mai scump.

Daca internetul este mai ieftin decat avionul as putea sa trag o tura prin Spania, sa vad cum stau lucrurile pe acolo. De data asta intr-un oras mare, Cu adevarat mare, Barcelona. Si nu pot compara orasul asta cu nimic de pe aici. Si iata la 99 000 de euro gasesc un apartament de doar 28 de mp. Scumpa Barcelona cu adevarat. In Timisoara, cu banii astia as putea cumpara acum un apartament cu trei camere dichisit. Ce spuneti? Eu ma bag totusi pe Barcelona. Dar in Madrid? In Madrid gasesc la 99 000 de euro un apartament de 35 mp cu 2 dormitoare. Cel putin e mai bine decat la Barcelona. Aproape ca la Timisoara.

Sa incercam mai jos in Italia, la Prato un oras de marime medie din Toscana cu o bogata istorie imi ofera un apartament de 55 mp la 90 000 de euro. La Torino care are cam un milion de locuitori gasesc usor un apartament cu doua camere in centrul istoric la 70 de mp. Pretul… 75.000 de euro.

Imi cade netul. Ma enervez. As fi putut cumpara un apartament mai ieftin la Torino.

Cam asta e pretul imobilelor prin Europa. Cam asta e… cu criza sau fara criza. Ce se va intampla la noi in perioada care urmeaza? Nu stiu. Va scadea pretul imobilelor pana la valoarea lor reala si in concordanta cu puterea de cumparare si piata europeana? Sau va ramane, cu ajustarile de rigoare, un pret ridicat?

Ma tem ca va fi invers. Pentru ca la noi toate sunt pe dos.

Pentru comparatie puteti citi si Banii, autostrada si ardelenii .

Acest articol despre Europa a fost postat si pe TravelPod.

Nu inteleg cum se face ca blocuri de 30 de ani vechime (de alea mai vechi nici nu vreau sa ma gandesc) proiectate sa duca parter + 4 etaje pot din senin sa duca si o mansarda? Structura de rezistenta a blocului imbatraneste si tu ce faci? Mai trantesti un nivel peste ea. Si ce daca Banatul e a treia regiune a Romaniei ca activitate seisimica.

Materiale usoare, zice constructorul, ca sa nu ingreunam cladirea. Adica lemn, plastic si mult polistiren. Cineva ii intreaba si pe pompieri ce parere au? Evident ca nu, ca doar ce stiu ei! Da’ pe proprietarii care au spart pereti pentru a modifica apartamentele ii intreaba cineva de strutura de rezistenta?

Reteaua de apa cu greu aduce apa la etajul 4 si acum mai trebuie alimentat un nivel, agentul termic la fel. Canalizarea se infunda de la 5 nivele, de la 6 se va simti cu adevarat libera. Reteaua electrica? Ei bine reteau electrica isi va face blog ca sa le spuna si celorlate retele din tara cat de fericita este.

Nu sunt expert in estetica arhitecturala dar dupa mine blocurile astea facute de comunisti sunt ingrozitor de urate. Poate din cauza vremii, poate si din cauza ca au fost lasate atat timp fara reparatii la exterior. Vazand insa cateva din cladirile mansardate in Timisoara nu pot sa nu remarc ca arata cel putin caraghios cu o mansarda supradimensionata pe ele.

Si daca toate astea, atunci cum se obtin autorizatiile de constructie?

Ei lasa, nu iti fa tu griji de asta, imi raspunde de ‘colo constructorul, ne descurcam noi…

———————————————————-

Andrei Deheleanu este administrator al Incubatorului de Afaceri Software  Timisoara si twitterist de exceptie

-Ce faci? Eu am o tranzactie. El e agentul meu imobiliar.
imi spune si imi prezinta un barbat intre 2 varste, grizonat inainte de vreme, dar drept si energic, pe care il cunosc din vedere.

- Ne cunoastem, ii raspund. Te-am vazut de zeci, daca nu de sute de ori in fata acestui birou notarial, fumand.
ii raspund.

Si intradevar, l-am vazut pe omul asta de sute de ori, in acelasi loc si facand acelasi lucru, fumand. De fiecare data cu altcineva, dar nici o data altundeva sau facand altceva.
-Asa e, ne cunostem. Eu sunt agent imobiliar. De fiecare data cand sunt aici am vandut sau am cumparat un apartament. Astept ca notarul sa termine actele.
- Inseamna ca pana acum ai vandut si ai cumparat mult. Dar… fumezi mult.
- Vreau sa ma las. De fiecare data dupa ce vand sau cumpar sunt putin agitat, si fumez. Nu e bine stiu, dar ce sa fac, nu pot sa ma las de meserie. Merge bine.
- In cazul asta pot spune ca apartamentul dauneaza grav sanatatii.
- Asa-i… dar ce e de preferat, un abstinent ghinionist sau un agent imobiliar de succes?

Marturisesc ca nici o data nu mi-am pus intrebarea in felul asta.

Dar oare toti agentii imobiliari au de ales intre a se lasa de meserie sau a ramane viciosi? Sper ca nu.

despre alte vicii puteti citi si Super agentul 007 .

- Ce faci?
Il intreb.

- Analizez piata.
Imi raspunde foarte serios.

- Nu inteleg, te holbezi in directia asta si nimic mai mult. Te-am vazut si acum juma’ de ora. Cred ca te plictisesti.

- Parcarea asta din fata e foarte importanta. Daca te uiti bine la ea… analizezi piata, stii imediat ce se vinde si ce se cumpara, cine vinde si cine cumpara.
Imi spune prostia asta foarte serios si imi arata parcarea din fata Bisericii Sarbe, in Piata Unirii, o parcare tot timpul aglomerata si plina de masini de soi.

- Vezi BMW-ul ala X6, e a lui Toni, vinde terenuri in Dumbravita. Langa el e masina lui Sasa, ala e omu’ lui de incredere, are X5, n-are curaju’ la masina mai buna ca bosu’. Daca’s amandoi inseamna ca au gasit vreun strain sa-l indoape cu un teren. Iar fac bani buni. In stanga e rabla aia Mercedes Cobra a lu’ Nelu Stanici, ala are bani sa-i ingroape pe toti da’ umbla cu rabla aia. El aduce nemtii in oras la terenuri, are multe relatii afara si toti il respecta, fara el se duce dracu piata. Cre’ ca a adus nemti, da’ nu face afaceri cu Toni ca nu-i place de el. Vezi din start stii ca’s mai multi cumparatori straini care vin la terenuri. Din start stii ca exista nemti si ca se vand terenuri in Dumbravita.

- Analiza curata.
Ii raspund si Zlatco Analistul ma innebuneste in continuare.
- Da’ de la cine cumpara Nelu Stanici? Cre’ ca de la Gavrilescu… e masina aia alba Audi Q7 parcata mai incolo. Isi face veacu’ prin Cafe de Paris, e destept, stie cum sa citeasca cartea funciara, stie cum se misca lucrurile si mai vinde cu probleme, mai pacaleste, intelegi. Daca ii vinde lu’ Nelu o pacaleala o sa iasa rau. Da’ Gavrilescu nu vinde decat case vechi, nu inteleg, cre’ ca s-a apucat si de terenuri. Vezi din start stiu ca o sa fie probleme cu o casa veche sau cu teren. Pot sa-ti zic si unde se ciomagesc dupa aia daca nu iese bine.

- Dar Toyota aia verde a cui e?
Il intreb curios de raspuns.

- Rav 4 e a lu’ Peter, are agentie imo pe Take Ionescu, da nu e tare ca ai’lalti.

- Stiu, a lui e, il cunosc, de aia te-am intrebat. Ai nimerit analiza. Tine 3 lei si du-te sa bei o cafea. Analizezi piata mai incolo.

la un moment dat am realizat si eu o analiza similara in Pestele imputit la cap.