Mai tineti minte cum, in urma cu fix 3 ani, cand BNR-ul a produs un mini-inghet al creditarii (care s-a suprapus perfect pe criza generata de Lehman Brothers), o gramada de fazani, fazance si fazanei mai mici s-au grabit sa prinda „ultimul tren al creditarii”, adica sa ia un credit pe normele vechi? … pe considerentul ca dup’aia n-o sa mai „prinza” si ramane in chirie o viata de om? …Mi-am adus aminte de ei in contextul actualelor discutii care privesc schimbarea normelor de creditare. Ce diferenta de atitudine!… Mai sa nu-ti vina sa crezi ca astazi nu mai e nimeni care sa rupa usa bancilor, disperat ca nu mai apuca sa ia creditul mult-visat pentru a cumpara un apartament minuscul cu pretul umflat de 3 ori, la care sa plateasca o viata intreaga cati bani n-a cheltuit toata familia lui la un loc in tot secolul precedent. Unde or mai fi acei fazani? Ce or mai face ei? Cati or fi ajuns… friptura?

La coltul pietei, printre pietoni si masini, doi vagabonzi, aurolaci cum ne-am obisnuit sa le spunem, se inghesuie in cladire. Unul se urineaza pe perete in timp ce striga la cel de-al doilea:

- -      –  Baga-te ma, sa nu ma vada. Ce sa fac daca imi vine? 

Trec in fiecare zi pe langa cladirea aceasta. Iar acum trec pe langa ei fara sa reactionez macar.

Siderat poate e cuvantul, socat cu siguranta si jenat de imaginea scabroasa ce imi este dat sa vad, trec pur si simplu mai departe. Constat ca am gresit si destinatia pentru ca sa ma trezesc dupa cateva minute schimband directia inspre locul spre care plecasem.

Ziua in amiaza mare, printre masini si pietoni, multi pietoni si cativa turisti, in mijlocul orasului Timisoara, in zona cunoscuta ca fiind de afaceri si servicii profesionale pentru afaceri, in 2010 se intampla asta. Pe peretii unei cladiri reprezentative pentru orasul asta, pentru lumea din care consider (inca) ca fac parte.

Prefer sa nu vorbesc despre actiunea la care mi-a fost dat sa asist. Pur si simplu imi e imposibil. Vreau sa va vorbesc doar despre cladire.

In coltul dinspre Sud-Vest al Dom’s Platz (Piata Unirii) la intersectia dintre strazile Hunyadi Utca (Vasile Alecsandri astazi) si Srbska Ulica (Gheorghe Lazar) se ridica intre 1907-1908 Palatul Bancii de Scont S.A. “Casa cu burta” dupa cum ii spun chiar si azi vecinii referindu-se la proeminenta in care se deschide cladirea pentru a sustine apartamentele de la etaj, palatul este proiectat de arhitectii Komor Marcell si Jakab Dezso, ctitori intre altele ai Primariei orasului Targu Mures. Cladirea, construita in stilul secession transilvanean se remarca prin formele spectaculare si prin decoratiunile din ceramica turqois ce imita motivele populare maghiare din Tara Calatei, inspre Huedin.

Astazi imobilul este intr-o evidenta stare de degradare, zugraveala este deteriorata, decoratiunile stau sa pice iar prin acoperis apa se scurge pana in luminoarul de la parter.

Imobilul este reprezentativ pentru istoria mediul de afaceri banatean. Cladirea este printre putinele imobile inca in picioare si care au jucat un rol de prim rang pentru dezvoltarea economica a regiunii. Banca de Scont era cea mai mare banca din Timisoara si Banat si una dintre cele mai importante institutii financiare ale Imperiului Austro-Ungar fiind totodata si un important investitor in economia locala. Spre exemplu, banca detinea participatii la societatea petroliera Steaua Romana din Campina si la Uzinele de Fier din Resita.

In acelasi timp consider ca este emblematica pentru cosmopolitismul si toleranta culturala a orasului. Edificata de arhitecti de origine evreiasca si maghiara, in stilul de la inceputul secolului XX, care poarta numele de Art Nouveau in Franta, Jugendstill in Germania sau Secession in Austro-Ungaria si care se remarca printr-o renastere puternica a nationalismului cultural local, a fost amplasata la intersectia dintre strazile numite atunci Huniade si Sarba, in mijlocul unei cetati locuite doar in proportie de 40% de romani. Printre actionari si directori amintim pe un Dr. Caius Brediceanu, pe un Coloman Iacobi, Oscar Kubicsek, Edmund Rottenberg sau Victor Blasian.

Acest ansamblu arhitectural de prima marime abordeaza extrem de original spatiul inghesuit in care trebuia sa creasca. Stilul arhitectural Secession transilvanean este rar in oras, si mai rar in tara, iar influentele creatiei lui Gaudi sunt evidente si o transforma intr-o opera arhitectonica unica.

Poate ar fi trebuit sa fac ceva, totusi…

]]> http://www.fraudaimobiliara.ro/cand-prezentul-bantuie-trecutul/feed/ 0 http://www.fraudaimobiliara.ro/un-ghid-mai-bun-decat-toate-almanahele/ http://www.fraudaimobiliara.ro/un-ghid-mai-bun-decat-toate-almanahele/#comments Sun, 15 Nov 2009 16:41:21 +0000 florin-dumitrescu http://www.fraudaimobiliara.ro/?p=1010 Am gasit un Ghid de evitat “tepele” date de dezvoltatorii imobiliari. Mi sa parut util si, prin urmare, il postez.

Alegerea unui dezvoltator cu scrisoare de garantie bancara, cu proiecte finalizate si asistenta unui avocat sunt solutii care reduc riscurile cumparatorilor

Daca in trecut dezvoltatorii faceau adesea contractele de vanzare a apartamentelor dupa bunul plac, in prezent cumparatorii au posibilitatea sa se asigure mai mult. Asta pentru ca acum cei care vor sa vanda accepta mult mai usor negocierea unor contracte ferme, cu clauze de asigurare a cumparatorilor. Dupa tepele din trecut, aproape totul depinde acum de cumparatori.

Exista inca foarte multi oameni care au de dat zeci de mii de euro la banci pentru casa dorita, dar pe care nu o vor avea niciodata fiindca dezvoltatorii au intrat in faliment. Altii risca sa fie dati afara din casa pusa garantie pentru a cumpara o locuinta noua care nu s-a mai construit. Mai sunt, de asemenea, extrem de multi cumparatori care trebuiau sa aiba cheile de la viitoarea lor casa inca din 2008, dar nu se pot bucura de aceasta, fiind amanati cu lunile, in continuare.

Vina pentru toate acestea nu o au doar dezvoltatorii, sau criza actuala. Si cumparatorii au partea lor de vina fiindca s-au grabit sa semneze contracte cu ochii inchisi, fara a incerca sa se protejeze intr-un fel. De condamnat este si atitudinea bancilor, care au dat credite oricarui dezvoltator si oricarui potential cumparator. Nici legislatia romaneasca nu a ajutat cu nimic in sensul protejarii investitiilor, asa cum se intampla in Vest. Cu toate acestea, au existat si in anii trecuti cumparatori care au deschis ochii mai bine cand au negociat cu un dezvoltator. Cu atat mai mult ar putea cumparatorii sa fie prudenti acum, cand deschiderea vanzatorilor spre negociere este mai mare.

Cum cumparam cu riscuri minime

Decizia cumpararii unui apartament trebuie corelata cu asistenta unui specialist. Legislatia romaneasca nu ofera decat o vaga protectie a cumparatorului in absenta unei atitudini active a acestuia in sensul informarii specializate. Sunt importante atat alegerea dezvoltatorului, cat si modul in care se negociaza clauzele din contract. „Exista metode prin care se pot achizitiona apar­tamente off-plan intr-un mod diligent (vazand istoricul unor proiecte deja finalizate de respectivul dezvoltator, negocierea contractului), astfel incat drepturile si obligatiile partilor sa fie bine stabilite”, a declarat Mihai Cuc, avocat partener SCA Enescu & Cuc. Scrisoarea de garantie bancara este, de asemenea, una dintre metodele de minimizare a riscului cumparatorului. „Refuzul vanzatorului de a pune la dispozitie garantii contractuale ridica mari semne de intrebare asupra seriozitatii dezvoltatorului si chiar asupra bonitatii sale, cand nu poate furniza o scrisoare de garantie bancara”, a declarat Cristina Maxim, avocat partener Bostina si Asociatii.

La acestea se poate adauga autentificarea la notar a promisiunii de vanzare-cumparare, in care sa se prevada „dreptul promitentului cumparator de a dispune rezolutiunea contractului in caz de culpa a dezvoltatorului fara alte formalitati, in baza pactului comisoriu de grad IV”, declara avocatul Laurentiu Veteleanu. „In acest din urma caz, am avea situatia in care promitentul cum­parator poate sa-si recupereze banii direct prin executarea silita a conturilor bancare sau a bunurilor dezvoltatorului imobiliar”, adauga Veteleanu.

Pana sa se ajunga la asa ceva insa e bine sa se evite dezvoltatorii „no name” sau macar cei care refuza sa ofere o scrisoare de garantie bancara. Simpla intabulare a unei promisiuni de vanzare-cumparare nu-l protejeaza pe cumparator de riscul neexecutarii contractului de catre vanzator. Astfel, „daca dezvoltatorul nu poate finaliza imobilul la termenul stabilit, simpla existenta a unei promisiuni intabulate nu-i este de folos cumparatorului, care nu are niciun interes sa o transforme in instanta in contract de vanzare-cumparare, daca nu exista un imobil finalizat”, precizeaza Cristina Maxim.

Banii din penalizari, falsa consolare

Daca un proiect este in curs de finalizare, dar are intarzieri, discutia se poarta doar in cazul in care contractele au fost semnate cu clauze favorabile atat vanzatorului, cat si cumparatorului. Dezvoltatorul trebuie sa fie insa solvabil. In alte situatii nu prea exista sanse de recuperare, partiala sau totala, a banilor de la dezvoltatori, in cazul in care cumparatorul alege rezolutiunea (denuntarea) contractului. Cu alte cuvinte, daca dezvoltatorul e insolvabil si contractul nu a fost bine facut, banii sunt ca si aruncati pe geam, situatie in care se afla foarte multi dintre cei care si-au propus sa cumpere un apartament in anii trecuti.

Daca insa dezvoltatorul este solvabil si contractul e bine facut, intarzierile fara sfarsit in predarea apartamentului pot da ocazia cumpara­torului ca, asistat de un avocat, sa-si recupereze intr-un tarziu banii. Totul depinde si aici insa de fiecare contract in parte. Acceptarea incasarii banilor de la dezvoltator de pe urma penalizarilor de intarziere e doar o falsa consolare daca se pune in balanta valoarea actuala a apartamentelor si suma care s-a platit la pretul vechi. „A te multumi cu banii din penalizari este bine pe termen scurt, daca dezvoltatorul are capacitatea de a finaliza proiectul si ramåne in piata, dar e gresit pe termen lung”, declara Veteleanu.

Trecut fara… speranta

In cea mai mare parte, contractele din trecut s-au facut pe graba, iar daca potentialul cumparator incerca sa negocieze era trimis la plimbare. Frecvent, dezvoltatorii infiinteaza firme dedicate pentru fiecare proiect imobiliar, astfel incat singurul bun din patrimoniu consta in terenul aferent investitiei. In ceea ce priveste disponibilul financiar din conturi, acesta este utilizat imediat, in general, in activitatea curenta a dezvoltatorului. „Daca au fost facute contracte cu astfel de dezvoltatori, recuperarea efectiva a banilor devine foarte dificila. Au existat cazuri in care banii au fost recuperati, dar numai pentru situatiile in care dezvoltatorii realizasera proiectul si aveau astfel ceva de pierdut, fie si numai pentru reclama negativa ca urmare a litigiilor”, explica Mihai Cuc.

Varianta executarii dezvoltatorului, daca e in insolventa, este cea mai lunga cale, dar uneori de neevitat. In acest caz, daca vanzatorul are bani de la banci, cumparatorul, daca va primi ceva, va primi abia la urma, dupa banci si furnizorii de materiale. „Poate ca daca ii dadeam in judecata la sfarsitul lui 2008 recuperam ceva bani, acum nu ma mai astept sa primesc ceva”, spune Dragos Dehelean, unul dintre pagubitii proiectului Planorama. „Daca dezvoltatorul are doar o problema temporara cu lichiditatea, cumparatorul isi poate negocia macar niste garantii in schimbul intarzierii la restituirea banilor”, a precizat partenerul firmei Bostina si Asociatii.

Straini de situatie

Nu exista diferente importante intre cumparatorii straini si cei romani. In cazul proiectelor cu probleme mari, ambele categorii doresc recuperarea banilor fie amiabil, fie in instanta. „Chiar daca in spatele afacerilor cu proiecte imobiliare se afla deseori tot straini, «tepele» se datoreaza legislatiei lacunare a Romaniei si absentei unor masuri de siguranta juridica a operatiunilor intreprinse in interiorul granitelor tarii noastre”, a declarat Mihai Cuc. Acesta a enumerat cativa dezvoltatori de proiecte care au fost sau urmeaza a fi dati in judecata de catre clienti straini, amintind MRI Residence, South Pacific, Casarom Arad.

- Iar m-am certat cu banca. Nu ii mai suport. O sa ii dau in judecata. Tiganii ma sustin. O sa am martori.
- Din nou aceeasi poveste?
Il intreb.

Tiganii erau vecinii lui. Imi povestea des despre ei. Faceau gratare in fiecare seara si aveau grija sa afume tot cartierul. Dadeau muzica tare la Mercedesul second-hand iar dupa aceea zbierau unii la altii ca nu se aud prin curte din cauza zgomotului produs. El le comenta, pentru ca nu e lipsit de curaj. Ei comentau inapoi gesticuland cu tacamurile speciale pentru carne numite in popor “sabii ninja”. El facea reclamatii la Politie. Politia avea o tehnica speciala pentru a aborda aceasta problema si anume ca nu se baga. Era exasperat.

Intr-o zi, imi spune ca o banca a cumparat casa de langa el. Se simtea multumit. Vor lupta impreuna impotriva vecinilor recalcitranti. Zona va fi asigurata de politie. E bine sa te invecinezi cu o banca.

Noii proprietari au demarat imediat lucrari de constructii. O echipa din 20 de muncitori, majoritatea din Basarabia, au inceput treaba. Tiganii au comentat… o singura data. Au luat-o in freza. Din nou politia nu sa bagat. Era liniste.

Betoniere pompau, autocamioanele transportau de zor, pickamerele ciocaneau. Probabil construiau un buncar sub casa. Tot cartierul vibra ca la cutremur. A inceput sa cada tigla de pe casa prietenului meu. Peretii se crapau. De data asta nu a mai comentat.

Dupa trei luni sa lasat din nou linistea. Cladirea a fost puternic luminata. Atat de luminata incat a fost nevoit sa doarma cu storurile trase. Acum politia trece mai des. Adica de trei ori pe noapte pentru ca de trei ori pe noapte se declanseaza alarma… degeaba. Vin si mascatii uneori. Traieste cu gandul ca ar putea fi evacuat din cauza unei alarme false. A facut plangere la politie. Au venit de data asta si a fost obligat sa raspunda la 100 de intrebari. Daca are legaturi cu lumea interlopa… din astea.

Acum ii va da in judecata. Tiganii il sustin.

daca va placut acest post mai puteti citi Elogiul nesimtirii.