Mi-a atras atentia ieri un articol din “Financiarul“, intitulat “Suntem ultimii din Europa la credite ipotecare: doar 270 de euro / locuitor“. E a nu stiu cata oara cand se face referinta la acest indicator, de aceea m-am decis sa scriu un pic despre aceasta falsa chestiune.

Este falsa din 2 motive:

1.soldul creditelor ipotecare e relevant in primul rand nu fata de PIB sau fata de numarul populatiei, ci fata de totalul salariilor (cati bani castiga, efectiv, populatia);

2.in urma cu 20 sau 30 de ani si in tarile dezvoltate soldul creditelor era dupa toti indicatorii (PIB, populatie, masa salariilor) de 2-3 ori mai mic decat acum, si nu se plangea nimeni, ba dimpotriva, lumea se plange acum.

Acestea fiind zise, trebuie observat ca in cazul Romaniei (4.360.000 de salariati, salariu mediu net anual 4.000 de euro) soldul creditelor ipotecare reprezinta circa 32% din masa anuala a salariilor.

Chiar suntem ultimii? Nu prea.

In Polonia, unde indicatorul citat in articolul de mai sus e de 484 euro / locuitor, soldul creditelor ipotecare reprezinta de fapt doar 27% din totalul masei anuale a salariilor. Polonezii castiga in medie 640 de euro net si au, dupa toate calculele, in jur de 8,5-9 milioane de salariati. Din pacate, deoarece nu am gasit nicaieri cifre concrete privind populatia salariata, a trebuit sa combin informatiile din Eurostat si din CIA Factbook privitoare la populatia apta de munca, populatia ocupata si somaj. Dar am incredere in calculele facute. Indiferent ce cifre folosim, in Polonia soldul creditelor raportat la totalul masei anuale a salariilor e mai mic decat in cazul Romaniei.

Din regiune noi, romanii, ne putem compara cu Slovacia unde soldul creditelor ipotecare e aproximativ 38% din masa salariilor. Celelalte tari citate in articol, Bulgaria, Ungaria si Republica Ceha, sunt intr-adevar mult inaintea noastra si la acest indicator, cu 79%, 66%, respectiv 78%.

Dintre tarile occidentale cea mai indatorata este Spania, unde soldul creditelor ipotecare e in jur de 450% din totalul salariilor in timp ce Italia si Franta sunt cele mai relaxate cu 144%, respectiv 157%. Pentru restul tarilor indicatorul e in jur de 2-300%.

Ca o curiozitate, pentru ca Romania sa ajunga la acelasi raport sold credite ipotecare / masa salariilor ca in Cehia, ar trebui ca datoria pe locuitor sa ajunga la 670 de euro, deci sa creasca de 2,5 ori, si ca sa ajunga din urma Italia, ar trebui sa “detina” o datorie ipotecara pe cap de locuitor de 1.240 de euro – o crestere de 4,6 ori.

Potentialul de crestere a soldului creditelor ipotecare exista, fara indoiala, dar trebuie sa tinem cont si de conditiile economice. De exemplu, daca anul asta alti 300.000 de salariati dispar din economie, indicatorul ar ajunge fara mare efort aproape de 35%.

Va recomand sa cititi si articolul Speculam… speculam in continuare.

Gabriela Cociasi (revista „Wall Street“): Criticam sau înnobilam cu privirea o noua cladire care se ridica sub ochii nostrii. Fie ca vorbim despre cladiri rezidentiale, fie ca abordam problematica constructiei de mall-uri sau noi birouri, piata de real-estate autohtona tinde spre saturatie. Intr-un interviu acordat publicatiei noastre, Artur Silvestri, profesor de gestiune imobiliara si expertiza patrimoniala la Universitatea Internationala Francofonã de la Bruxelles, ofera o privire de ansamblu asupra acestei teme, considerând în primul rand ca în Romania se face o “geografie a investitiilor”, gresita.

Wall Street: Cat de “metropolitan” sunteti, domnule Silvestri, si cat de adept al modernizarii arhitecturale in ceea ce priveste tara noastra? Va întreb asta pentru ca dumneavoastra calatoriti foarte mult si banuiesc ca puteti sa va exprimati parerea pe aceasta tema fãcând o comparatie cu celelalte “zone” europeene. Cateva disociatii trebuie facute, ca sa ne intelegem mai deslusit. In aceasta tematica, schemele de gandire publica sunt gresite caci Bucurestii sunt prin sine o metropola si tocmai acest strat neconsumat ar fi trebuit sa se dezvolte la noi. Avem aici unul dintre cele mai însemnate “locuri” din Europa de Est catre care sunt atintite traditional priviri diverse si, în datele ce detine izvorând dintr-o “potrivire de asezare” (ca încrucisare de drumuri negustoresti), ar merita valorificat asa cum merita si este posibil. Dar aici noi, ca procedura, lucram fara „masuri majore“ si în mic aranjament intensiv care nu produce efecte pozitive în termen lung si nici macar mediu, daca nu chiar dauneaza. În loc sa creem, prin extensiune, un mare oras comercial de „margine de Imperiu“ — ceea ce si suntem, de fapt, dar nu ne dam seama — privind cu perspectiva grandioasa, „metropolitana“, noi corectam la nesfarsit în vatra cu simboluri. Si stricam. Astazi face furori la noi aceasta idee fara noroc a „modernizarii“ întelese la nivelul celor ce o agita si încearca a o impune prin excluderea vocilor rationale si categoric mai pricepute. La noi, adica mai rau decât în Africa, „modernizarea“ insemneaza „malluri“ în loc de piete traditionale sau gari vechi (dar dezafectate aici si distruse ca sa se obtina pe gratis teren scump si cu pozitie excelenta), insemneaza asa-zise „cartiere rezidentiale“ care nu sunt decat niste „kibbutzuri de lux“ unde, dupa o ploaie sanatoasa de Baragan, „cramele“ de subsol se inunda si a caror „viata cotidiana“ este de un colectivism de penitenciar; insemneaza „hoteluri de cinci stele“ fara parcare si „centre de afaceri“ ce strica si structura legiuita a cartierului dar si înfatisarea unui oras care nu-i defel atat de lipsit de istorie pe cat ne spune cate un „intelocrat“ obraznic; insemneaza „spatiu verde“ evaporat peste noapte, unde în locul plantatiilor de copaci cresc sinistrele „plantatii de vile“ fara stil si fara viitor; insemneaza piete clasice peste care coboara, ca niste ulii, investitorii ce dicteaza intr-un oras abandonat de autoritate si cedat de cetatenii stupefiati, intimidati sau prostiti; insemneazã „zgarie-nori“ în capitala cu cel mai ridicat risc seismic din Europa si, în general, o babilonie de Sodoma si Gomora ce isi va trage ponoasele curând. Astfel incat, a vorbi despre „modernizare“ in aceste conditii, cand o comparatie elementara cu orice loc asezat din Europa ne aduce concluzia unor desfasurari iresponsabile dar cu adevarat de necrezut, este si inutil si absurd. Altii au clarificat de mult interogatii ce apar aici de parca nu ar exista pe nicaieri „experienta verificata“ si scheme cu eficacitate daca nu se invoca „solutia logica“ si echilibrata. In Viena, ca sa exemplific, daca maine i-ar lua Dumnezeu mintile primarului (ceea ce nu este, insa, cu putinta fiindca acolo toata lumea stie „regula de fier a jocului“) si ar începe sa croiasca „inchideri de piete“ în chiar sanctuarul urban reprezentat de Ring, incheierea ar fi si rapidã si previzibila prin demisie obligata în termen scurt. Pe la începutul acestei veri, în Paris aparuse a doua sau a treia oara o anumita rumoare privind „constructia de cladiri inalte“ (neplacute pentru cetateni) dar aceasta avea în vedere cartiere de margine, zone de foste „industrii“ ramase indefinite si de fapt corectabile. Acolo nu exista constructie pe teritoriul „Comunei Paris“ care sa depaseasca 37 de metri inaltime iar aici noi visam la zgarie-nori! Modelul meu urban este Barcelona unde „zgarie-norii“ nu prea atragatori din Diagonal Mar se ridica aproape de plaja si mai pe la „margine“, in orice caz in locuri de fosta intrebuintare industriala dezafectata si fara macar sa puna in penumbra (nu sa lichideze, ca în Romania) „Orasul vechi“ sau traditional,care este, ca pretutindeni in societatile normale, absolut intangibil în esenta lui specifica. Asa ar fi trebuit, la drept vorbind, sa arate si Bucurestii dar despre acestea la noi nu s-a auzit desi sunt multi cei ce calatoresc degeaba pe banii nostri dar o fac, probabil, numai pentru cumparaturi si invarteli.

Si eu care ziceam ca sunt critic.

pentru o alta filosofie in abordarea problemei imobiliare puteti citi si Miorita imobiliara.