Parca dintotdeauna a fost asa. Cu balcanismul birocratic si sarac al perioadei interbelice, cu reformele agrare incomplete si prost gandite, cu un comunism CAP-ist batjocoritor si cu o vesnica tranzitie paguboasa pentru mediul rural romanesc.

Orice incercare de a venii in sprijinul celor care doresc sa dobandeasca un teren merita a fi salutata si multiplicata.

Am hotarat deci sa preiau un articol aparut in Saptamana Financiara si sa il public. Consider ca acest lucru face parte din menirea acestui blog de a educa, pur si simplu…

Tot mai mulţi oameni care aleg să ocolească dezvoltatorii imobiliari sunt preocupaţi acum de criteriile după care trebuie ales terenul pentru construcţia locuinţei

Relatările celor păţiţi cu dezvoltatorii rezidenţiali se înmulţesc în ultima perioadă. Asta îi face pe tot mai mulţi doritori de locuinţe să ia în considerare achiziţia unui teren pentru construcţie. Şi construcţia de case s-a lovit însă de multe probleme în ultimii ani, mai ales ca urmare a calităţilor terenului. O minimă orientare pentru alegerea unui teren se poate dovedi deci utilă.

Principalele aspecte neglijate de cumpărătorii de terenuri pentru construcţia unei case proprii au fost în ultimii ani accesibilitatea utilităţilor, deschiderea, lăţimea drumului de servitute şi, nu în ultimul rând, studiul geotehnic. Insuficienta atenţie acordată acestor aspecte şi concentrarea aproape exclusivă pe preţ a condus la derapaje precum absenţa utilităţilor, teren insuficient pentru construcţia propusă iniţial şi, uneori, chiar inundarea locuinţelor.

Noii proprietari ai imobilelor din Giroc m-au contactat. Cei care au fost pagubiti prin lucrari de finisaje de foarte proasta calitate si prin intarzieri nejustificate ale finalizarii acestor lucrari au hotarat sa mearga impreuna in justitie in rezolvarea diferendului lor.

Am vazut actele, extrasele de carte funciara si promisiunile de vanzare-cumparare si am inteles ca dezvoltatorul imobiliar a intarziat cu pana la 6 luni darea in folosinta a apartamentelor. Oamenii erau revoltati.

Mai apoi am fost pe teren si am vazut locatia, Flower Residence.

De la distanta am fost frapat de pozitia relativ izolata a imobilelor si de proasta calitate a finisajelor exterioare ale celor 2 blocuri. Mormane de gunoaie le inconjurau din trei parti.

Cand am intrat in imobil am observant gresia ieftina de la intrare si balustrazile din fier ruginit ce dau senzatia de material recuperabil. Pe casa scarilor nu exista lumina iar cateva fire neizolate se balansau la indemana copiilor. Liftul interior din materialele promotionale era un vis urat din intunericul haului care se casca dedesubt.

Am intrat apoi in apartamente.

Unul mai bun la inceput, refacut aproape in intregime de catre noii proprietari. Termopane ieftine, fire care ies prin pereti, prize nefunctionale, igrasie si infiltratii peste tot… sunt tineri, vor rezista.

Apoi altul, nelocuit inca. Balti in coltul incaperilor, caramizi dezgolite si stropite in pripa cu mortar, gips carton rupt, sau de fapt… doar carton rupt, faianta fara rosturi, izolatia exterioara imbibata cu apa, balustrada din acelasi fier din recuperari…

Cineva ma invita in apartamentul lui:

- Uitati, la mine au tencuit mai intai prizele, apoi au inceput sa sparga dupa ele si sa le dezgroape.

- Veniti pe balcon! spune un altul.

- Am fosa septica sub geam, acolo jos la temelia blocului. Cand am negociat cu ei era vorba de canalizarea de la oras. Acum fiecare are fosa septica sub balcon… si vine vara.

Urc sus la… penthouse.

La ultimul nivel sunt apartamente mai mari, despre care oamenii spun ca sunt pastrate pentru investitor si familia lui.

Eu ma indoiesc vazand dezastrul care domneste si acolo. In tavan a fost data o gaura pentru scurgerea apei de pe terasa intr-un butoi deja plin. Podeaua e denivelata evident iar balcoanele largi sunt placate cu aceiasi gresie ieftina si inconjurate de balustrada din fier reciclat.

Trist, sinistru, sec dar provocator pentru mine. Am hotarat sa preiau dosarul si sa incerc sa fac ceva pentru oamenii astia.

Tehnic vorbind, ma gandesc la o actiune de a face, si anume de a obliga constructorul sa finiseze imobilele sau sa dezdauneze pe noii proprietari cu valoarea lor. Si tot asa, la prima vedere s-au incalcat si normativele in constructii si ma indoiesc ca arhitectul si dirigintele de santier o sa mai doarma linistiti in perioada care urmeaza. Pentru ca e grav. Pur si simplu e grav si m-am saturat de tipul asta de a face afaceri. M-am saturat sa vad funduri ingropate in scaunele masinilor de lux ce privesc superior in nesimtire la cei din banii carora si-au cladit prosperitatea de lut in aceasta societate ce uita pe zi ce trece si in mod ireversibil bunul simt. 

Departe de scandalurile cu care ne-au obisnuit altii, de la ei sau de pe oriunde, NSA isi face groaznic de bine treaba. Serviciul de informatii american specializat in supraveghere electronica are rolul de a identifica pericolele la adresa securitatii Statelor Unite prin supravegherea tuturor tipurilor de comunicatii electronice. Echipamente sofisticate intercepteaza comunicatiile telefonice terestre sau mobile, traficul pe internet, faxurile, emailurile sau scaneaza paginile web din intreaga lume. Softuri elaborate cauta cuvinte cheie asociate cu terorismul sau alte elemente de natura similara. Dar acesta este doar varful eisbergului.

Softuri mult mai elaborate cuantifica starea emotionala a unor natiuni. Analizand campuri de date obtinute din comunicatiile derulate pe cuprinsul intregului glob, analistii lor identifica starea de spirit a populatiei pe baza densitatii de aparitie a unor cuvinte-cheie.Vremurile fericite sunt caracterizate de un vocabular mai vesel iar cele stresante de unul mai dur. In cazul unui atac terorist bunaoara Agentia poate utiliza campurile de date pentru a masura modificarile survenite in dispozitia sufleteasca a americanilor putand oferi guvernului informatii utile cu privire la impactul emotional al evenimentului respectiv.

Elaborand analiza si restrangand cautarile la elemente de interes particular se poate obtine un instantaneu al starii de spirit al populatiei si a previziona rezultatul unor alegeri sau evolutia pietei bursiere sau… cine mai stie ce.

Credeti-ma ca nu fabulez. Lucrurile astea chiar se intampla.

Procedura mi se pare logica si eficace si m-a determinat sa fac un experiment simplu, chiar foarte simplu. Analiza starii de spirit a populatiei privind piata imobiliara din Romania. Mai concret vreau sa utilizez traficul pe internet, singura sursa de date pe care o am la dispozitie (dar ce sursa imensa de date) si analizand densitatea de aparitie a unor cuvinte cheie sa trag anumite concluzii.

Am folosit cinci cuvinte cheie relevante pentru piata imobiliara respectiv: tranzactii imobiliare, piata imobiliara, agentie imobiliara, dezvoltator imobiliar si agent imobiliar. Apoi am luat doi indicatori emotionali: optimism si pesimism. Si am obtinut rezultatele de mai jos.

Si acum spuneti-mi voi care este starea emotionala dominanta pe piata imobiliara din Romania. Eu cred ca rezultatele sunt indubitabile, chiar luand in calcul orice marja de eroare statistica sau vre-un alt element subiectiv.

Tari astia de la NSA, nu… da mai tare si optimista piata imobiliara din Romania. Dar va rog sa nu spuneti nimanui, e secret, ultrasecret.

Imi amintesc de aglomeratia infernala din prima luna in care probabil toti locuitorii din vestul tarii i-au trecut pragul. Nu conta prea mult ca finisarile nu erau de calitate, nu conta ca in unele aripi inca se lucra sau ca lampile care luminau holurile largi se stingeau intermitent la zece minute.

Se inaugurase Iulius Mall in Timisoara.

Mai apoi am aflat, unii dintre noi, e drept, ca mega-dezvoltatorul imobiliar construise doar infrastructura in timp ce micii sau mai marii comercianti ce il populau au construit restul, si-au modelat spatiile comerciale, au asigurat finisarile si instalatiile interioare. Am aflat cum au platit chiria, record pe vremea aceea, pentru un an in avans si si-au asumat clauze contractuale dure prin care participau la eforturile de promovare si dezvoltare ulterioare ale Iulius Mall.

Aceasta se dovedea o mare afacere… pentru Iulius Mall evident.

Mai apoi am vazut ca exista un parteneriat intre primaria Timisoara si Iulius Group. Am observat cum primaria modernizeaza peste noapte aductiunile de utilitati si reteaua de energie electrica in zona si m-am gandit ca aste e de bun augur pentru dezvoltarea orasului.

Recent am deschis in Iulius Mall punct de lucru pentru unul dintre clientii mei. Am vazut atunci ca pe structura construita de Iulius Group e inscrisa o ipoteca dubla de 260 de milioane de euro. Ma gandesc daca acel imobil mai valoreaza acum atatia bani si ma gandesc cine o va plati. Mai stiu ca aceasta ipoteca se va regasi in pretul produselor pe care noi, locuitorii acestui oras le cumparam de acolo si care explica probabil de ce un tricou Zara bunaoara costa aici dublu decat la Istambul sau Budapesta (pe incercate).

Si ma mai intreb daca nu exista vre-o legatura intre aceasta ipoteca,  buna relatie cu primaria Timisoara si faptul ca de multa vreme, de prea multa vreme alti dezvoltatori imobiliari sunt blocati in constructia unor mall-uri ce ar putea deveni concurente.

Si atunci, pana la urma, la ce bun Iulius Mall?

Ma intreb cam multe, nu-i asa… ce spuneti?

-   Vrem sa cumparam un apartament. In curand ni se va naste copilul si trebuie mai mult spatiu. Stiu ca tu te pricepi si vreau sa te intreb despre asta.

eu felicit, ma bucur, aprob si ascult mai departe…

-  Uite am dat de astia, Epoks se numeste firma. Pare o oferta in regula. Avansul e mic si se poate plati in rate, in multe rate. Pentru noi ar fi ok, dar vreau sa te intreb daca stii ceva de ei.

am zambit, poate prea repede

- Am auzit de ei. Acum un an sau mai bine vedeam pe Vasile Alecsandri pe langa biroul meu, domnisoare cu promotionale in mana. Faceau mare propaganda si mi-au adus aminte de Radisson Invest. Oferta mi se parea incredibila, de-a dreptul neeconomica. Era un avans de 5% daca nu ma insel si restul in rate.

- Ei sunt.

primesc raspunsul prompt de la Mihaela,

- I-am studiat putin, mi s-a parut ca publicitatea e prea intensa iar conditiile neverosimil de bune pentru cumparatori. Atunci se declansase si scandalul cu Radisson Invest si am verificat putin. Am descoperit ca firma fusese cumparata recent . Inainte se ocupase de comertul de electronice si IT. A fost cumparata, i-au schimbat sediul, din astea. Chestia asta a parut suspecta, nu are rost sa cumperi o firma veche decat daca are active valoroase sau un portofoliu de clienti ori ei i-au schimbat domeniul de activitate. Am apreciat ca vor sa forteze credibilitatea aratand ca firma e veche. Dar, sincer alte informatii nu am gasit despre ei, nici de bine si nici de rau. Am vrut sa scriu un post analizand conditiile, neeconomice dupa parerea mea, care apareau in oferta lor si publicitatea netintita si deci costisitoare pe care o faceau. Am vrut sa atrag atentia ca asa ceva nu se face si ca daca vor continua asa vor intra in faliment. Dar mi s-a parut ca ar fi grav sa ii denigrez si am renuntat.

- Nu ma speria,

imi spune Mihaela

- Nu vreau sa te sperii. Lasa-ma sa verific putin firma si vorbim. Nu te lua dupa speculatiile mele de “atotstiutor intr-ale imobiliarelor”. Lasa-ma cateva zile si te sun.

Am cerut ragaz de cateva zile desi, un profesionist ca mine (sic) poate afla multe depre o firma si in cateva ore. Foarte mult informatii sunt publice si nu e nevoie decat de putine abilitati de lucrul cu computerul si altele chiar si mai restranse de analiza juridica. Voi descrie aceste proceduri in proximul post de la categoria “Ponturi”. Retineti insa, daca doriti sa aflati informatii detaliate despre un dezvoltator imobiliar folositi serviciile unui consultant. Merita pe deplin efortul.

Primul lucru pe care l-am facut a fost sa caut pe internet date despre companie. Am gasit site-ul propriu si cateva articole in presa locala. Toate “in laudatio” vorbind despre “lansarea celui de al treilea proiect imobiliar Flower”, etc. Bun, mergem mai departe.

Am continuat cautarea pe site-ul Ministerului Finantelor unde am gasit informatii utile, inclusiv situatia financiara de la sfarsitul anului 2008. Compania avea un capital bunicel 300.000 de lei, o cifra de afaceri si mai buna 3.757.498 lei si a incheiat anul pe profit. Dar anul 2008 a fost un an bun, poate cel mai bun pentru imobiliare. Despre anul 2009 nu am putut afla nimic, bilantul nefiind depus inca la Administratia Financiara. Toate bune, parea ca totul e in regula dar trebuie sa mai verificam.

Intru pe portalul Ministerului Justitiei, cautand dupa competenta teritoriala a instantelor de la locul sediului firmei, deci judetul Timis, apoi dupa cea mai probabila competenta materiala, Tribunalul, intru-cat era vorba de o societate comerciala. Si iata-ma deci pe lista de dosare a Tribunalului Timis. Si… surpriza.

Epoks inregistreaza un numar de  13 procese, 13 cu ghinion. Si cu obiect interesant. Cativa comercianti de materiale de constructii au cerut investirea cu titlu executoriu a unor ordine de plata neonorate, deci au probleme cu plata materialelor de constructii. Cateva persoane fizice au cerut in instanta rezilierea contractelor de vanzare-cumparare, deci au intarzieri mari cu livrarea apartamentelor. Si… cireasa de pe tort. O companie cere insolvabilitatea firmei Epoks. Frumos, nu?

Am lasat deoparte ifosele de profesionist, si fara sa mai astept cateva zile, am sunat-o pe Miha.

- Cand ai vorbit cu ei ultima data, cu cei de la Epoks, vreau sa spun? - Zilele trecute. Mi s-au parut foarte draguti si la locul lor.

imi raspunde,

- Adica oamenii astia mai vand apartamente? Au probleme financiare grave si sunt in procedura de faliment. E de neinchipuit…

Am mai scris despre dezvoltatori imobiliari cu obiceiuri similare: Radisson Invest si Europlan. Despre “dosarul” Epoks am scris si in Cu un Flower Residence nu se face primavara

Cazurile de insolventa din industria imobiliara s-au inmultit in ultima perioada, pe masura ce datoriile dezvoltatorilor nu au mai putut fi acoperite. Daca pana acum bancile au menajat firmele de dezvoltare imobiliara si s-au ferit de executarea activelor, consultantii din piata se asteapta ca din primavara anului viitor „sa se umple paharul“ si sa apara primele falimente de rasunet.

„In cazul insolventelor din imobiliare situatia e de cele mai multe ori mai simpla decat in cazul altor industrii, deoarece actorul principal este banca. Ea poate acorda o sansa de reorganizare a firmei imobiliare sau poate cere falimentul. Intr-o economie normala, pana la un anumit moment incerci sa salvezi compania, dar dupa un punct nu mai are rost. Marea arta e sa stii cand sa tragi linie. Impresia mea este ca in primavara o sa vina acest moment. Fata de anul trecut numarul cazurilor de insolventa pe care le tratam au crescut de trei ori si ne asteptam si ne pregatim ca numarul acestora sa creasca in continuare“, a declarat pentru capital.ro Sebastian Gutiu, managing partner al casei de avocatura Schoenherr si Asociatii.

Insolventa ar putea aduce preturi mai accesibile

Chiar daca legal, dupa declansarea procedurii de insolventa, actorii aflati la masa credala au la dispozitie intre 30 si 90 de zile pentru a lua o decizie cu privire la continuarea procedurilor de reorganizare sau de a duce firma in faliment, aceasta decizie este amanata in cele mai multe cazuri pana la 3-4 luni.

„In imobiliare decizia de a intra in reorganizare sau in faliment se ia in maxim 3-4 luni. Daca se ia decizia reorganizarii, trebuie sa se indrepte managementul gresit si, in cazul proiectelor in dezvoltare, sa se reduca cheltuielile cu constructia astfel incat preturile de vanzare sa poata fi coborate pentru a genera bani care sa acopere datoriile“, a mentionat Gutiu.

Cazurile de insolventa aparute in ultima perioada par a fi o lectie pentru dezvoltatorii care se apropie de acest punct si multi au inceput sa se organizeze in vederea evitarii unei astfel de situatii.

„E posibil sa mai apara companii mari care sa intre in insolventa, insa nu cred ca vor fi mai rasunatoare decat cele care au aparut in ultima perioada, deoarece chiar daca au probleme, multi au incercat sa se replieze si sa isi niseze produsele astfel incat sa nu fie nevoiti sa recurga la asemenea varianta. Noile dezvoltari sunt mai bine asezate in piata si in prima jumatate a anului viitor ar trebui sa se cearna companiile, pentru ca din a doua parte sa inceapa o asezare“, a spus Daniel Tudor, head of real estate division in cadrul Volksbank.

Capital.ro va prezinta o lista actualizata a companiilor notorii care au intrat in insolventa sau faliment.

EFG, actorul celui mai rasunator faliment imobiliar din 2009

Dezvoltatorul britanic European Future Group (EFG) a anuntat in anul 2007 investitii de 2,5 mld. euro in proiecte rezidentiale, de birouri si centre comerciale, in majoritatea fiind asociat cu fondul austriac de investitii Immoeast.

La inceputul acestui an compania a anuntat ca iese de pe piata si a vandut patru proiecte, care necesitau investitii de circa 500 mil. euro, catre Immoeast.

Unul dintre vehicole investitionale ale companiei, EFG Crevedia Development, prin intermediul caruia britanicii detineau 124 ha de teren langa Buftea, a intrat recent in faliment, activele companiei fiind scoase la licitatie si vandute pentru suma de 11,7 mil. euro.

Pe acest teren EFG intentiona sa dezvolte un mini-oras, in care ar fi urmat sa locuiasca 15-20.000 de oameni. Ansamblul rezidential, cu 6.500 de locuinte, necesita investitii de 1,9 mld. euro si urma sa fie finalizat in anul 2015.

Irlandezii isi inchid pravalia

Compania Mivan Kier, un joint-venture intre dezvoltatorul irlandez Mivan si constructorul de aceeasi origine Kier, si-a solicitat insolventa in luna septembrie.

Parteneriatul a fost creat pentru dezvoltarea ansamblului de locuinte New Town Residence din zona Dristor si a mall-ului Liberty Center din zona Trafic Greu a Capitalei.

Parteneriatul presupunea si dezvoltarea unei retele de zece mall-ul sub brand-ul Tiago, investitie ce se ridica la peste 700 mil. euro, respectiv cate 70-90 mil. euro pentru fiecare centru. Cel mai mare mall Tiago urma sa fie deschis in primavara acestui an la Oradea.

Proiecte lasate balta

Constructorul-dezvoltator de origine turca Ozer Construction, antreprenorul cladirilor de birouri Europe House si America House din Bucuresti, a intrat in procedura de insolventa in luna octombrie, la cererea a peste 100 de creditori, care au de recuperat cel putin 30 mil. euro.

Printre companiile care au solicitat insolventa turcilor se numara Saint-Gobain, Willbrook Management si Regatta Evaluari. Ozer Construction a fost implicata in constructia proiectului rezidential Oxford Gardens de 250 de vile, investitie a Willbrook si Felicity de 1.000 de locuinte, dezvoltat de Globe Trade Centre.

Pe partea de dezvoltare, Ozer lucra la ansamblul Belleview din Sinaia. Firma trebuia sa construiasca, pe un teren pus la dispozitie de Primaria Sinaia, un complex de 344 de apartamente de vacanta, structurate in doua blocuri de cate opt etaje, plus mansarda. In 2 ani, compania a reusit sa vanda 150 de locuinte, dintre care doar 30 au fost livrate catre Primaria Sinaia.

Vise de miliarde de euro spulberate de criza

Vehicolul investitional Copper Beech Capital, stabilit pentru dezvoltarea ansamblului rezidential Blue Tower din Colentina, a intrat in insolventa dupa ce Tribunalul Bucuresti a aprobat solicitarea firmei controlate de grupul britanic Copper Beech in luna octombrie.

Copper Beech a anuntat in 2008, ca intentioneaza sa investeasca in urmatorii cinci ani 2,5 mld. euro in constructia a 17.000 de locuinte in Bucuresti si zonele limitrofe, proiecte pentru care dezvoltatorul a achizitionat deja 600 hectare de teren.

Proiectul Blue Tower, din zona Colentina din Bucuresti, trebuia finalizat in luna septembrie a acestui an si cuprinde un bloc de 16 etaje, totalizand 156 apartamente. Fondurile necesare dezvoltarii proiectului, investitie de 30 mil. euro, au fost asigurate din surse proprii, precum si printr-un credit in valoare de 14 mil. euro contractat de la Alpha Bank.

Padure s-a lasat de imobiliare

Omul de afaceri George Padure, fostul primar al Sectorului 1, a solicitat intrarea in insolventa a firmei Sigma Proiect Development prin intermediu careia urma sa dezvolte un ansamblu rezidential de circa 1.500 de locuinte in zona Colentina.

Lucrarile la proiectul Sigma Residence, care constau in ridicarea a 12 blocuri cu 13 etaje, au fost oprite in luna noiembrie 2008. George Padure impreuna cu un grup de investitori belgieni au achizitionat terenul de 3,3 ha din Colentina in urma cu doi ani pentru suma de 14 mil. euro, finantati de Bank of Cyprus.

In acest blog, am analizat in detaliu un “dosar” de frauda imobiliara de “top” in Timisoara: Radisson Invest

Am gasit un Ghid de evitat “tepele” date de dezvoltatorii imobiliari. Mi sa parut util si, prin urmare, il postez.

Alegerea unui dezvoltator cu scrisoare de garantie bancara, cu proiecte finalizate si asistenta unui avocat sunt solutii care reduc riscurile cumparatorilor

Daca in trecut dezvoltatorii faceau adesea contractele de vanzare a apartamentelor dupa bunul plac, in prezent cumparatorii au posibilitatea sa se asigure mai mult. Asta pentru ca acum cei care vor sa vanda accepta mult mai usor negocierea unor contracte ferme, cu clauze de asigurare a cumparatorilor. Dupa tepele din trecut, aproape totul depinde acum de cumparatori.

Exista inca foarte multi oameni care au de dat zeci de mii de euro la banci pentru casa dorita, dar pe care nu o vor avea niciodata fiindca dezvoltatorii au intrat in faliment. Altii risca sa fie dati afara din casa pusa garantie pentru a cumpara o locuinta noua care nu s-a mai construit. Mai sunt, de asemenea, extrem de multi cumparatori care trebuiau sa aiba cheile de la viitoarea lor casa inca din 2008, dar nu se pot bucura de aceasta, fiind amanati cu lunile, in continuare.

Vina pentru toate acestea nu o au doar dezvoltatorii, sau criza actuala. Si cumparatorii au partea lor de vina fiindca s-au grabit sa semneze contracte cu ochii inchisi, fara a incerca sa se protejeze intr-un fel. De condamnat este si atitudinea bancilor, care au dat credite oricarui dezvoltator si oricarui potential cumparator. Nici legislatia romaneasca nu a ajutat cu nimic in sensul protejarii investitiilor, asa cum se intampla in Vest. Cu toate acestea, au existat si in anii trecuti cumparatori care au deschis ochii mai bine cand au negociat cu un dezvoltator. Cu atat mai mult ar putea cumparatorii sa fie prudenti acum, cand deschiderea vanzatorilor spre negociere este mai mare.

Cum cumparam cu riscuri minime

Decizia cumpararii unui apartament trebuie corelata cu asistenta unui specialist. Legislatia romaneasca nu ofera decat o vaga protectie a cumparatorului in absenta unei atitudini active a acestuia in sensul informarii specializate. Sunt importante atat alegerea dezvoltatorului, cat si modul in care se negociaza clauzele din contract. „Exista metode prin care se pot achizitiona apar­tamente off-plan intr-un mod diligent (vazand istoricul unor proiecte deja finalizate de respectivul dezvoltator, negocierea contractului), astfel incat drepturile si obligatiile partilor sa fie bine stabilite”, a declarat Mihai Cuc, avocat partener SCA Enescu & Cuc. Scrisoarea de garantie bancara este, de asemenea, una dintre metodele de minimizare a riscului cumparatorului. „Refuzul vanzatorului de a pune la dispozitie garantii contractuale ridica mari semne de intrebare asupra seriozitatii dezvoltatorului si chiar asupra bonitatii sale, cand nu poate furniza o scrisoare de garantie bancara”, a declarat Cristina Maxim, avocat partener Bostina si Asociatii.

La acestea se poate adauga autentificarea la notar a promisiunii de vanzare-cumparare, in care sa se prevada „dreptul promitentului cumparator de a dispune rezolutiunea contractului in caz de culpa a dezvoltatorului fara alte formalitati, in baza pactului comisoriu de grad IV”, declara avocatul Laurentiu Veteleanu. „In acest din urma caz, am avea situatia in care promitentul cum­parator poate sa-si recupereze banii direct prin executarea silita a conturilor bancare sau a bunurilor dezvoltatorului imobiliar”, adauga Veteleanu.

Pana sa se ajunga la asa ceva insa e bine sa se evite dezvoltatorii „no name” sau macar cei care refuza sa ofere o scrisoare de garantie bancara. Simpla intabulare a unei promisiuni de vanzare-cumparare nu-l protejeaza pe cumparator de riscul neexecutarii contractului de catre vanzator. Astfel, „daca dezvoltatorul nu poate finaliza imobilul la termenul stabilit, simpla existenta a unei promisiuni intabulate nu-i este de folos cumparatorului, care nu are niciun interes sa o transforme in instanta in contract de vanzare-cumparare, daca nu exista un imobil finalizat”, precizeaza Cristina Maxim.

Banii din penalizari, falsa consolare

Daca un proiect este in curs de finalizare, dar are intarzieri, discutia se poarta doar in cazul in care contractele au fost semnate cu clauze favorabile atat vanzatorului, cat si cumparatorului. Dezvoltatorul trebuie sa fie insa solvabil. In alte situatii nu prea exista sanse de recuperare, partiala sau totala, a banilor de la dezvoltatori, in cazul in care cumparatorul alege rezolutiunea (denuntarea) contractului. Cu alte cuvinte, daca dezvoltatorul e insolvabil si contractul nu a fost bine facut, banii sunt ca si aruncati pe geam, situatie in care se afla foarte multi dintre cei care si-au propus sa cumpere un apartament in anii trecuti.

Daca insa dezvoltatorul este solvabil si contractul e bine facut, intarzierile fara sfarsit in predarea apartamentului pot da ocazia cumpara­torului ca, asistat de un avocat, sa-si recupereze intr-un tarziu banii. Totul depinde si aici insa de fiecare contract in parte. Acceptarea incasarii banilor de la dezvoltator de pe urma penalizarilor de intarziere e doar o falsa consolare daca se pune in balanta valoarea actuala a apartamentelor si suma care s-a platit la pretul vechi. „A te multumi cu banii din penalizari este bine pe termen scurt, daca dezvoltatorul are capacitatea de a finaliza proiectul si ramåne in piata, dar e gresit pe termen lung”, declara Veteleanu.

Trecut fara… speranta

In cea mai mare parte, contractele din trecut s-au facut pe graba, iar daca potentialul cumparator incerca sa negocieze era trimis la plimbare. Frecvent, dezvoltatorii infiinteaza firme dedicate pentru fiecare proiect imobiliar, astfel incat singurul bun din patrimoniu consta in terenul aferent investitiei. In ceea ce priveste disponibilul financiar din conturi, acesta este utilizat imediat, in general, in activitatea curenta a dezvoltatorului. „Daca au fost facute contracte cu astfel de dezvoltatori, recuperarea efectiva a banilor devine foarte dificila. Au existat cazuri in care banii au fost recuperati, dar numai pentru situatiile in care dezvoltatorii realizasera proiectul si aveau astfel ceva de pierdut, fie si numai pentru reclama negativa ca urmare a litigiilor”, explica Mihai Cuc.

Varianta executarii dezvoltatorului, daca e in insolventa, este cea mai lunga cale, dar uneori de neevitat. In acest caz, daca vanzatorul are bani de la banci, cumparatorul, daca va primi ceva, va primi abia la urma, dupa banci si furnizorii de materiale. „Poate ca daca ii dadeam in judecata la sfarsitul lui 2008 recuperam ceva bani, acum nu ma mai astept sa primesc ceva”, spune Dragos Dehelean, unul dintre pagubitii proiectului Planorama. „Daca dezvoltatorul are doar o problema temporara cu lichiditatea, cumparatorul isi poate negocia macar niste garantii in schimbul intarzierii la restituirea banilor”, a precizat partenerul firmei Bostina si Asociatii.

Straini de situatie

Nu exista diferente importante intre cumparatorii straini si cei romani. In cazul proiectelor cu probleme mari, ambele categorii doresc recuperarea banilor fie amiabil, fie in instanta. „Chiar daca in spatele afacerilor cu proiecte imobiliare se afla deseori tot straini, «tepele» se datoreaza legislatiei lacunare a Romaniei si absentei unor masuri de siguranta juridica a operatiunilor intreprinse in interiorul granitelor tarii noastre”, a declarat Mihai Cuc. Acesta a enumerat cativa dezvoltatori de proiecte care au fost sau urmeaza a fi dati in judecata de catre clienti straini, amintind MRI Residence, South Pacific, Casarom Arad.

Atat de pompos numitul “Targ National” ocupa scuarul din fata Casei Poporului, in zona interzisa circulatiei, pe o suprafata de cateva sute de metri patrati. Intru in zona ingradita in care se desfasoara manifestatia si constat ca de data asta ofertele imobiliare si-au gasit locul intr-un cort, in mijlocul unei parcari care vrea sa prezinte ofertele auto ale sezonului. Deci ar fi cam un targ mixt auto si imobiliar in acelasi timp.

Traversez parcarea care prezinta cateva berline, cateva jeepuri, un cabriolet decapotabil si o barca cu motor pentru smecherii de Bucuresti si intru in sfarsit in cortul ce gazduieste targul imobiliar.

Marele targ cuprinde vreo douazeci de firme, mai mult sau mai putin imobiliare, asezate pe doua randuri. De departe iese in evidenta un stand destinat promovarii proiectului Cosmopolis, un cartier rezidential care se va construi in NE Bucurestiului dupa principiul 60% spatiu verde – 40% oras. Conceptul e interesant si mi-am propus sa urmaresc evolutia proiectului. Deocamdata totul e pe hartie.

In rest, cateva banci si IFN-uri in cautare de clienti pentru credite imobiliare, cativa intermediari, din astea. Dezvoltatorii imobiliari prezenti sunt de mana a doua si nu dau nici de Immoeast, nici de Colliers International sau Avrig 35. Ceva firme din provincie incearca sa isi faca cunoscuta oferta in capitala: Brasovul vine cu “Valea cu flori” iar Slajul cu “Poiana florilor” adevarate “perle” ale marketingului si deocamdata doar atat.

Materialele promotionale din-nautrul si automobilele de afara sunt singurele elemente stralucitoare ale targului imobiliar ”national” de anul asta. La iesire, aflu ca automobilele sunt de fapt de inchiriat si nu de vanzare.

Cam bate vantul prin Piata Constitutiei in anul asta. Poate va fi mai bine la anul.

In rest, nimic nou pe frontul de est.

P.S. Organizatorii targului prezinta pe site-ul propriu un mare succes comercial: vanzarea prin licitatie inversa a primei case. Licitatie inversa, adica… castiga cine da mai putin. Cum spuneam, nimic nou pe frontul de est.

Acest articol despre Bucuresti a fost postat si pe TravelPod.

Va fi greu. Pentru cei care au castigat multi bani din aceasta piata speculativa va fi foarte greu. Pentru cei care au banii blocati in imobile cumparate in scop de investitie, fara necesitatea unui spatiu locativ si care acum platesc rate mari la credit, va fi si mai greu.

Dar e singura solutie.

Dan Ioan Popp, directorul executiv al Impact, singurul dezvoltator roman listat la Bursa de Valori, a vorbit intr-un interviu acordat Wall-Street despre starea sectorului rezidential, perspectivele de revenire a pietei de capital, dar si despre solutii globale de iesire din criza.

Criza a cutremurat mediul de business si a creat noi repere economice si financiare. A taiat elanul managerilor aparuti in perioada de ascensiune economica si a lansat conceptul de “manageri de criza”.

Dan Ioan Popp vorbeste despre criza din perspectiva unui manager cu zeci de ani de experienta. Viziunea sa pentru iesirea din aceasta situatie: o schimbare a regulilor la toate nivelurile. Desi considera ca previziunile despre evolutiile macroeconomice sunt greu de facut, Popp se declara suprins de tacerea Uniunii Europene si de o oarecare reorientare a administratiei americane si considera ca normele trebuie schimbate.

“Trebuie rediscutate regulile contabile, financiare si trebuie redusa debalansarea dintre economiile din China, India, Mexic, de pe o parte, si restul lumii, pe de alta parte. Daca lucrurile acestea nu se schimba, nu avem despre ce sa vorbim”, declara Dan I. Popp.

El sustine ca Barack Obama si pozitia sa asumata in acest context este un semn bun. Ca o solutie pentru criza, Popp vede o concertare intre pietele din Statele Unite ale Americii si Uniunea Europeana.

“Daca aceaste doua piete nu se unesc, nu o sa iasa nimic. Romania o sa oscileze, ca si pana acum, dupa stiri. Suntem prea mici, vom depinde de ce stabilesc altii”.

Chiar daca aterizarea va fi dureroasa, trebuie sa fim tot timpul informati, sa intelegem ce se intampla si sa avem mai multe scenarii.

“Competenta in materie de criza consta in faptul ca trebuie sa ai mai multe scenarii. Pentru asta e nevoie de intelepciune si cred ca Banca Nationala este foarte echipata din acest punct de vedere, prin guvernator”, considera Popp.

El atrage atentia asupra faptului ca guvernantii tarii trebuie sa aiba grija cum pozitioneaza Romania in contextul global. “Sunt multe puteri, multi jucatori, fiecare cu interesul lui si cineva trebuie sa fie sacrificat. Guvernantii, in esenta, trebuie sa fie atenti ca noi sa nu fim pionii de sacrificiu”, declara Dan I. Popp.

El a mai spus ca sistemul privat este la dispozitia guvernantilor, care au nevoie de sfetnici buni, de scenarii si de provizii.

Gazdele mele, persoane in varsta care locuiau intr-o casa prea mare pentru nevoile lor, tocmai luasera hotararea de a o vinde. Am fost curios sa particip la procedura pe care o voi descrie.

In prima zi facem oferta de vanzare catre o agentie imobiliara cunoscuta locului Patrizia Immobilien, sediul in centru, 8 etaje, granit negru si sticla cu ecrane publicitare imense incastrate in zid, traditie imobiliara de pe la… 1512.

De la intrare ne intampina o prezenta seducatoare care ne plaseaza intr-o anticamera unde asteptam exact 3 minute. Discutam cu un agent extrem de politicos unde gazdele mele prezinta un set de documente intre care planul de zona cu elementele principale de infrastructura, planul constructiei si schitele cu instalatiile de tot felul, un document corespunzator cartii funciare de la noi, contractul de vanzare-cumparare prin care au dobandit imobilul, studii geo si topo ale locului, certificatele de garantie ale constructorului pe care le-au dobandit de la vechiul proprietar odata cu imobilul si nu mai stiu ce alte documente. Se stabileste comisionul agentiei la 1% din pretul de vanzare. Se stabileste vizitarea imobilului pentru a doua zi.

La ora stabilita, nici mai devreme dar nici mai tarziu, soseste la imobilul cu pricina agentul insotit, pe semne, de un expert. Se fac poze, se studiaza analizele de zgomot si poluare fonica cu care sosise echipa, certificatul energetic al imobilului, statisticile politiei privind criminalitatea locului si tipul de infractiuni, se discuta despre vecini si incidente posibile, probabile sau inchipuite. Proprietarii sunt intrebati despre conditiile de vanzare sau despre preferintele privind varsta, ocupatia sau caracterul potentialilor cumparatori. Se evalueaza imobilul si i se stabileste pretul.

220 000 de euro pentru o constructie formata din demisol, parter inalt, etaj si mansarda, 440 mp construiti intr-un imobil din zidarie construit in anii ’80 si situat intr-o periferie linistita la 1 minut de statia de tranvai si de benzinarie, la 2 minute de hypermarket si biserica, la 3 minute de autostrada si o casa de toleranta. In Germania cu un produs intern brut de 24 000 de euro pe cap de locuitor in 2008. Vi se pare mult?

In Timisoara un astfel de imobil ar fi fost vadut cu 450 000 de euro si ar gasi cumparatori. In Romania cu un produs intern brut de 3 500-4 000 euro pe cap de locuitor in 2008. Vi se putin… sau mult.
Intr-un final am aflat ca dupa plecarea mea imobilul sa vandut cu 223 000 de euro. Se pare ca in Germania e o criza de locuinte si imobilele se vand bine.

Si se pare ca ceva e putred… undeva. Si nu cred ca in Augsburg, in ciuda industriei de armament puternic dezvoltata.

pentru o viziune mai balcanica asupra lucrurilor mai puteti citi si Grecia.

Acest articol despre Augsburg a fost postat si pe TravelPod.