Mi-a atras atentia ieri un articol din “Financiarul“, intitulat “Suntem ultimii din Europa la credite ipotecare: doar 270 de euro / locuitor“. E a nu stiu cata oara cand se face referinta la acest indicator, de aceea m-am decis sa scriu un pic despre aceasta falsa chestiune.

Este falsa din 2 motive:

1.soldul creditelor ipotecare e relevant in primul rand nu fata de PIB sau fata de numarul populatiei, ci fata de totalul salariilor (cati bani castiga, efectiv, populatia);

2.in urma cu 20 sau 30 de ani si in tarile dezvoltate soldul creditelor era dupa toti indicatorii (PIB, populatie, masa salariilor) de 2-3 ori mai mic decat acum, si nu se plangea nimeni, ba dimpotriva, lumea se plange acum.

Acestea fiind zise, trebuie observat ca in cazul Romaniei (4.360.000 de salariati, salariu mediu net anual 4.000 de euro) soldul creditelor ipotecare reprezinta circa 32% din masa anuala a salariilor.

Chiar suntem ultimii? Nu prea.

In Polonia, unde indicatorul citat in articolul de mai sus e de 484 euro / locuitor, soldul creditelor ipotecare reprezinta de fapt doar 27% din totalul masei anuale a salariilor. Polonezii castiga in medie 640 de euro net si au, dupa toate calculele, in jur de 8,5-9 milioane de salariati. Din pacate, deoarece nu am gasit nicaieri cifre concrete privind populatia salariata, a trebuit sa combin informatiile din Eurostat si din CIA Factbook privitoare la populatia apta de munca, populatia ocupata si somaj. Dar am incredere in calculele facute. Indiferent ce cifre folosim, in Polonia soldul creditelor raportat la totalul masei anuale a salariilor e mai mic decat in cazul Romaniei.

Din regiune noi, romanii, ne putem compara cu Slovacia unde soldul creditelor ipotecare e aproximativ 38% din masa salariilor. Celelalte tari citate in articol, Bulgaria, Ungaria si Republica Ceha, sunt intr-adevar mult inaintea noastra si la acest indicator, cu 79%, 66%, respectiv 78%.

Dintre tarile occidentale cea mai indatorata este Spania, unde soldul creditelor ipotecare e in jur de 450% din totalul salariilor in timp ce Italia si Franta sunt cele mai relaxate cu 144%, respectiv 157%. Pentru restul tarilor indicatorul e in jur de 2-300%.

Ca o curiozitate, pentru ca Romania sa ajunga la acelasi raport sold credite ipotecare / masa salariilor ca in Cehia, ar trebui ca datoria pe locuitor sa ajunga la 670 de euro, deci sa creasca de 2,5 ori, si ca sa ajunga din urma Italia, ar trebui sa “detina” o datorie ipotecara pe cap de locuitor de 1.240 de euro – o crestere de 4,6 ori.

Potentialul de crestere a soldului creditelor ipotecare exista, fara indoiala, dar trebuie sa tinem cont si de conditiile economice. De exemplu, daca anul asta alti 300.000 de salariati dispar din economie, indicatorul ar ajunge fara mare efort aproape de 35%.

Va recomand sa cititi si articolul Speculam… speculam in continuare.

Numele lui este Mohammed bin Rashid al-Maktoum si e emirul Dubaiului si vicepresedintele Emiratelor Arabe Unite. Sursa bogatiei sale, petrolul si disperarea unei economii globale si care nu vrea sa scape in ruptul capului de vechile obiceiuri energetice.

Bogatia sa, nascuta din lacomia lumii occidentale a fost timp de decenii investita intr-o la fel de nesanatoasa lacomie in cea mai mare speculatie imobiliara a tuturor timpurilor: constructia orasului Dubai, in mijlocul desertului, departe de sursele de apa naturala si in afara cailor de comunicatie internationale. Sfidand orice regula de dezvoltare strategica a unei asezari urbane au fost construite imense hoteluri de lux si cartiere de afaceri, terenuri de golf si complexe industriale. Cantitati uriase de energie cinetica sau umana au fost folosite pentru a crea imensa infrastructura care trebuia sa sustina acest megalopolis al secolului XXI si care trebuia sa satisfaca ambitiile megalomanice ale acestui mare speculator in uimirea intregii lumi. Au fost construite autostrazi pe nisipuri miscatoare, canale navigabile departe de rutele maritime ba chiar si o pista de schi uitata de zapada muntilor.

Dar lupta neostoita a omului cu natura are intotdeauna acelasi final. Asemenea civilizatiei Maya care acum 1500 de ani se prabusea in sacrificii rituale invocand bunatatea zeilor ce trebuia sa tina locul padurii distruse prin aroganta civilizatoare. Asemenea civilizatiilor de oriunde care primesc intotdeauna aceasi lectie cand ridica prea sus nasul tehnologic impotriva blajinei naturi, Emiratul Dubai a intrat in faliment.

Dubaiul nu mai are bani pentru a sustine imensele sale lucrari de constructii. Lumea nu mai are nevoie de ele. De parca ar fi avut nevoie vreodata…

Istoria se repeta intotdeauna. Si ne intoarcem din nou de unde am plecat.

Acest post despre Dubai a fost postat si pe TravelPod.

Nu ne-a ramas decat sa speculam cifre, sa vorbim de banii altora, de economia neagra sau gri pentru ca economia alba ne permite mai putin sa speculam. Speculam miliarde de euro pe noapte si scriem articole despre cifre pentru ca nu mai putem sa scriem articole despre imobile.

Daca asta ne face sa ne simtim bine… macar putin mai bine. Dar tot speculanti ne numim.

Bunaoara cica “278.000 de tranzacţii imobiliare s-au realizat în intervalul 2006-2008, dintre acestea pentru cel puţin 85.000 fiind necesară plata retroactivă a TVA”.

Cel putin, cel mult, aproximativ, adica pentru cate? Si cam la ce valoare? Cam …

Cazurile de insolventa din industria imobiliara s-au inmultit in ultima perioada, pe masura ce datoriile dezvoltatorilor nu au mai putut fi acoperite. Daca pana acum bancile au menajat firmele de dezvoltare imobiliara si s-au ferit de executarea activelor, consultantii din piata se asteapta ca din primavara anului viitor „sa se umple paharul“ si sa apara primele falimente de rasunet.

„In cazul insolventelor din imobiliare situatia e de cele mai multe ori mai simpla decat in cazul altor industrii, deoarece actorul principal este banca. Ea poate acorda o sansa de reorganizare a firmei imobiliare sau poate cere falimentul. Intr-o economie normala, pana la un anumit moment incerci sa salvezi compania, dar dupa un punct nu mai are rost. Marea arta e sa stii cand sa tragi linie. Impresia mea este ca in primavara o sa vina acest moment. Fata de anul trecut numarul cazurilor de insolventa pe care le tratam au crescut de trei ori si ne asteptam si ne pregatim ca numarul acestora sa creasca in continuare“, a declarat pentru capital.ro Sebastian Gutiu, managing partner al casei de avocatura Schoenherr si Asociatii.

Insolventa ar putea aduce preturi mai accesibile

Chiar daca legal, dupa declansarea procedurii de insolventa, actorii aflati la masa credala au la dispozitie intre 30 si 90 de zile pentru a lua o decizie cu privire la continuarea procedurilor de reorganizare sau de a duce firma in faliment, aceasta decizie este amanata in cele mai multe cazuri pana la 3-4 luni.

„In imobiliare decizia de a intra in reorganizare sau in faliment se ia in maxim 3-4 luni. Daca se ia decizia reorganizarii, trebuie sa se indrepte managementul gresit si, in cazul proiectelor in dezvoltare, sa se reduca cheltuielile cu constructia astfel incat preturile de vanzare sa poata fi coborate pentru a genera bani care sa acopere datoriile“, a mentionat Gutiu.

Cazurile de insolventa aparute in ultima perioada par a fi o lectie pentru dezvoltatorii care se apropie de acest punct si multi au inceput sa se organizeze in vederea evitarii unei astfel de situatii.

„E posibil sa mai apara companii mari care sa intre in insolventa, insa nu cred ca vor fi mai rasunatoare decat cele care au aparut in ultima perioada, deoarece chiar daca au probleme, multi au incercat sa se replieze si sa isi niseze produsele astfel incat sa nu fie nevoiti sa recurga la asemenea varianta. Noile dezvoltari sunt mai bine asezate in piata si in prima jumatate a anului viitor ar trebui sa se cearna companiile, pentru ca din a doua parte sa inceapa o asezare“, a spus Daniel Tudor, head of real estate division in cadrul Volksbank.

Capital.ro va prezinta o lista actualizata a companiilor notorii care au intrat in insolventa sau faliment.

EFG, actorul celui mai rasunator faliment imobiliar din 2009

Dezvoltatorul britanic European Future Group (EFG) a anuntat in anul 2007 investitii de 2,5 mld. euro in proiecte rezidentiale, de birouri si centre comerciale, in majoritatea fiind asociat cu fondul austriac de investitii Immoeast.

La inceputul acestui an compania a anuntat ca iese de pe piata si a vandut patru proiecte, care necesitau investitii de circa 500 mil. euro, catre Immoeast.

Unul dintre vehicole investitionale ale companiei, EFG Crevedia Development, prin intermediul caruia britanicii detineau 124 ha de teren langa Buftea, a intrat recent in faliment, activele companiei fiind scoase la licitatie si vandute pentru suma de 11,7 mil. euro.

Pe acest teren EFG intentiona sa dezvolte un mini-oras, in care ar fi urmat sa locuiasca 15-20.000 de oameni. Ansamblul rezidential, cu 6.500 de locuinte, necesita investitii de 1,9 mld. euro si urma sa fie finalizat in anul 2015.

Irlandezii isi inchid pravalia

Compania Mivan Kier, un joint-venture intre dezvoltatorul irlandez Mivan si constructorul de aceeasi origine Kier, si-a solicitat insolventa in luna septembrie.

Parteneriatul a fost creat pentru dezvoltarea ansamblului de locuinte New Town Residence din zona Dristor si a mall-ului Liberty Center din zona Trafic Greu a Capitalei.

Parteneriatul presupunea si dezvoltarea unei retele de zece mall-ul sub brand-ul Tiago, investitie ce se ridica la peste 700 mil. euro, respectiv cate 70-90 mil. euro pentru fiecare centru. Cel mai mare mall Tiago urma sa fie deschis in primavara acestui an la Oradea.

Proiecte lasate balta

Constructorul-dezvoltator de origine turca Ozer Construction, antreprenorul cladirilor de birouri Europe House si America House din Bucuresti, a intrat in procedura de insolventa in luna octombrie, la cererea a peste 100 de creditori, care au de recuperat cel putin 30 mil. euro.

Printre companiile care au solicitat insolventa turcilor se numara Saint-Gobain, Willbrook Management si Regatta Evaluari. Ozer Construction a fost implicata in constructia proiectului rezidential Oxford Gardens de 250 de vile, investitie a Willbrook si Felicity de 1.000 de locuinte, dezvoltat de Globe Trade Centre.

Pe partea de dezvoltare, Ozer lucra la ansamblul Belleview din Sinaia. Firma trebuia sa construiasca, pe un teren pus la dispozitie de Primaria Sinaia, un complex de 344 de apartamente de vacanta, structurate in doua blocuri de cate opt etaje, plus mansarda. In 2 ani, compania a reusit sa vanda 150 de locuinte, dintre care doar 30 au fost livrate catre Primaria Sinaia.

Vise de miliarde de euro spulberate de criza

Vehicolul investitional Copper Beech Capital, stabilit pentru dezvoltarea ansamblului rezidential Blue Tower din Colentina, a intrat in insolventa dupa ce Tribunalul Bucuresti a aprobat solicitarea firmei controlate de grupul britanic Copper Beech in luna octombrie.

Copper Beech a anuntat in 2008, ca intentioneaza sa investeasca in urmatorii cinci ani 2,5 mld. euro in constructia a 17.000 de locuinte in Bucuresti si zonele limitrofe, proiecte pentru care dezvoltatorul a achizitionat deja 600 hectare de teren.

Proiectul Blue Tower, din zona Colentina din Bucuresti, trebuia finalizat in luna septembrie a acestui an si cuprinde un bloc de 16 etaje, totalizand 156 apartamente. Fondurile necesare dezvoltarii proiectului, investitie de 30 mil. euro, au fost asigurate din surse proprii, precum si printr-un credit in valoare de 14 mil. euro contractat de la Alpha Bank.

Padure s-a lasat de imobiliare

Omul de afaceri George Padure, fostul primar al Sectorului 1, a solicitat intrarea in insolventa a firmei Sigma Proiect Development prin intermediu careia urma sa dezvolte un ansamblu rezidential de circa 1.500 de locuinte in zona Colentina.

Lucrarile la proiectul Sigma Residence, care constau in ridicarea a 12 blocuri cu 13 etaje, au fost oprite in luna noiembrie 2008. George Padure impreuna cu un grup de investitori belgieni au achizitionat terenul de 3,3 ha din Colentina in urma cu doi ani pentru suma de 14 mil. euro, finantati de Bank of Cyprus.

In acest blog, am analizat in detaliu un “dosar” de frauda imobiliara de “top” in Timisoara: Radisson Invest

Citez din memorie. Eram la o cafea si nu la un sprit, deci banuiesc ca nu imi joaca feste memoria.

“Domnu’ Dumitrescu, deja aveam firma si lucrurile mergeau. Trebuia sa prind un contract cu o firma mare, facea apartamente la mare, geamuri de sus pana jos, gresie, faianta, lucruri fine. Si de ele se ocupa o muiere Isabela la care ii cam placea de mine.
Si ma duc intr-o noapte la ea, statea la hotel, si las masina parcata in spate, ca nu m-am gandit sa iau cu mine un om sa ma astepte.
Si m-am dus la muiere, si in baie, stiti dumneavoastra, si … dupa vre-o zece minute numa’ aud ca se deschide usa la baie si… nevasta-mea. Da’ nu stiu cum o intrat pana acolo… si ma prinde cu aia in… si incepe sa tipe, si io o iau in brate, si ea rupe hainele de pe mine, si io raman gol asa cum m-o facut mama… si incep sa iasa oamenii din camere si sa sa uite la mine.
Na si numa’ am masina ca o plecat cu masina si io ma duc pe jos si dezbracat acasa. Si ajung acasa si mama-mea care era atunci cu noi in Spania ma ia la bataie cu coada de la maturoi si tot ma invineteste.
Si eram suparat ca nici contractul nu l-am prins si m-am certat si cu nevasta. Si ma imbat intr-o noapte de beu o sticla de Jack Daniel’s si a doua zi ma duc la corida cu taurii, ca puneau foc in coarne la tauri si le dadeau drumu’ pe strada.
Si nu credeti domnu’ Dumitrescu ca ma prinde tauru’ si tot ma arde pa pept.
Doua saptamani m-o imbracat frate-miu ca nevasta nu sa atinge’ de mine.
Da sa stiti ca m-o sunat muierea aia Isabela si am obtinut contractul si o fost bine pana la urma.“

Intru-cat e criza mare in imobiliare, nu mai comentez, faceti si voi ce puteti… dar nu cred ca va va tine foarte mult in ritmul asta.

despre profesionisti mai puteti citi si Profesionistul

Acest articol despre Spania a fost postat si pe TravelPod.

Sa ma explic.

M-am uitat la televizor in aceasta seara si am constatat ca avem guvern. Si am mai constatat ca toti membrii acestui guvern sunt profesionisti, din punctul meu de vedere toti sunt experti in afaceri imobiliare.

Ministrul IMM-urilor are vreo patru case si nu stiu cate terenuri, ministrul turismului are companii de utilitati si infrastructura, ministrul agriculturii are ferme, multe ferme. Doar cel de la sanatate e cam pe langa, se ocupa de importul de masini Ferrari. Adevarul este ca si eu visam pe la 18 ani sa import masini Ferrari in Romania dar intre timp am constatat ca parintii mei nu sunt milionari si a trebui sa ma maturizez.

Dupa ce am vazut ca avem guvern am vazut ca avem si program de guvernare. Sa ne ocupam tot de imobiliare.

1 800 de km de autostrazi, aici nu imi e clar… in Romania? Reabilitarea termica a intregului parc de locuinte din banii statului, nici aici nu imi este foarte clar sau sunt carcotas… care bani, Germania a incercat ceva similar si nu a avut destui bani. Marirea subventiilor pentru agricultura, aici nu era mai bine ca inainte sa creem agricultura si abia dupa aceea sa o subventionam.

In fine, nu ma pricep. Cred ca nici ei. Probabil de aceea se spune ca fiecare popor isi are conducatorii pe care ii merita.

Vom vedea. A… si sa nu uit, multumesc inca o data domnului presedinte.

despre “ei” mai puteti citi si Cum se naste o Paradigma.

Ceea ce remarc este ca Bucuresti si zona invecinata Prahova, Ilfov, Dambovita, Teleorman, chiar Constanta, adica regiunea in care Bucurestiul face si drege, in care Bucurestiul isi pune amprenta economica si de filosofie a afacerilor, se acumuleaza peste 90% din datoriile neplatite din domeniul privat in Romania.

Tara asta sta prost cu capul.
Nu comentez, sper doar ca aici sa invatam de la altii sa facem afaceri sanatoase.

In afacerile internationale se remarca mari datornici in raport cu noi, China si Italia.

Aveti grija cui vindeti sau de unde cumparati. Obiceiurile de acasa se uita greu. Redactati sau cititi documentele cu grija si interesati-va in prealabil de partener.

pentru alte pareri critice puteti citi si Despre Mall priveste din urma cu manie .